复星旅文告别港股，三大核心命题待解！，复星旅文借力AI，休闲度假市场竞争再升级！

本文聚焦复星旅文“闪电退市”这一事件，深入探讨其退市后轻资产战略面临的三大核心命题，包括Club Med品牌全球轻资产运营、三亚亚特兰蒂斯REIT项目资本输血效应以及AI度假管家重构产品服务体系。同时，详细分析了三亚亚特兰蒂斯REIT上市的现状、难点，以及复星旅文借助AI布局休闲度假市场的举措和未来面临的挑战。

在资本市场的风云变幻中，复星旅文仅历时三个月，就完成了从提出私有化到正式告别港股的过程，堪称“闪电退市”。3月19日，复星旅文发布公告，宣布撤销港股上市公司地位，这也意味着国内文旅行业最大规模私有化交易尘埃落定。

随着退市后轻资产战略的全面铺开，市场将目光聚焦在了三大核心命题上：其一，复星旅文能否以Club Med品牌为支点，撬动全球轻资产运营的大棋局？其二，三亚亚特兰蒂斯REIT项目何时能兑现资本输血效应，为企业发展注入新的活力？其三，AI度假管家将如何重构产品服务体系，提升企业的市场竞争力？

在文旅市场进入存量博弈的当下，复星旅文这家曾凭借“旅游 + 地产”模式突出重围的企业，正试图通过战略转身，开辟新的增长极。然而，它能否在去资本化后持续领跑高端度假赛道，还有待商业逻辑的进一步验证。

三亚亚特兰蒂斯：正在研究REIT上市

三亚亚特兰蒂斯作为复星旅文的核心业务之一，其未来的发展走向牵动着业内的神经。

2月10日，复星旅文发布公告称，正在考虑分拆三亚亚特兰蒂斯，于上海证券交易所进行独立REIT（不动产投资信托基金）上市的可能性。复星旅文方面回应表示，三亚亚特兰蒂斯REIT上市目前正处于初步研究阶段，暂无实质信息可披露。

从复星旅文2024年中期报告来看，2024年上半年，受国内旅游住宿市场供需变化趋势影响，三亚亚特兰蒂斯度假区运营业务的营业额较2023年同期下降了5%。但值得注意的是，其平均客房入住率和到访游客数量均创历史新高。这表明三亚亚特兰蒂斯仍具备很大的发展潜力，或许这也是复星旅文考虑将其独立REIT上市的原因之一。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，近年来，文旅项目REITs上市的案例逐渐增多，例如大唐不夜城成功获批储架式消费基础设施类REITs，开启了新的融资模式。国家层面也对商业设施相关项目提供了有力的融资支持。在此背景下，若三亚亚特兰蒂斯能够成功实现REIT上市，将显著提升其在资本市场的影响力，有效盘活资产，创造更为充裕的现金流，同时对复星旅文未来在海南市场的战略布局起到推动作用。

不过，三亚亚特兰蒂斯REIT上市并非一帆风顺，仍存在诸多难点。严跃进分析认为，核心难点在于如何在政策框架内完成合规性调整，并通过优化运营提升资产吸引力，以应对市场疑虑。当前国内REITs政策对文旅类资产的准入条件较为严格，根据《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，文旅类REITs的底层资产需为自然文化遗产或4A级以上景区项目，且酒店不可单独作为底层资产，仅能作为景区配套，面积占比不得超过30%。尽管三亚亚特兰蒂斯在2024年9月获得了4A级景区认定，但其核心资产包含大量酒店设施，如何合规化上市仍然需要深入研究。此外，三亚亚特兰蒂斯作为综合性度假区，包含酒店、水上乐园、商业配套等多业态资产，其收益结构复杂，难以完全满足REITs对“现金流稳定、可预测”的核心要求。若复星旅文能通过资产重组强化现金流稳定性，并借助海南自贸港政策红利，或许可以提高发行成功率。

新产品：借助AI角力休闲市场

除了传统的核心业务之外，私有化后的复星旅文也在积极借助新技术，加码布局休闲度假市场。

复星旅文方面也承认“轻资产模式对产品力、品牌力和运营能力提出了更高要求”，因此在私有化后，复星旅文不得不在提升品牌影响力、运营效率等方面下足功夫。

复星旅文向北京商报记者透露，私有化后，公司将更加专注于产品创新、管理升级，并充分利用AI技术带来的新机遇。今年2月，复星旅文成立了AI Lab，专注于人工智能在旅游度假领域的创新与应用。其中，复星旅文计划将Club Med的核心元素G.O进行AI化，推出AI G.O（AI度假管家）。

实际上，复星旅文早已提前布局新技术，为私有化后提升运营效率、拓展全球客源做了充分准备。据了解，2024年Club Med宣布上线全新GM Copliot，基于大模型技术，为游客提供全自动化的预订咨询服务。目前，GM Copliot已成功在法国、巴西、比利时、英国、新加坡等全球7个市场部署。聚焦中国市场，海南超级地中海将打造全球首个AI主题度假区。目前规划中的应用包括通过AIGC技术实现客房个性化定制，自适应AI Agents自动调整房间设置，以及通过NLP技术实现的数字人G.O提供24小时服务等。不断借力新技术深耕“人工智能 + 旅游度假”，复星旅文展示了其私有化后持续争夺休闲度假市场份额的野心。

谈及复星旅文未来将面临的挑战，严跃进表示，当前布局休闲度假领域的文旅企业不断涌入，即使复星旅文是该领域的“龙头”企业，但随着玩家增多，市场竞争愈发激烈，复星旅文也将面临一定的挑战。以复星旅文旗下位于海南的文旅项目为例，该地区的文旅市场具有很强的淡旺季，所以评估文旅项目的潜在收入十分关键，同时，如何把握政策红利也需要文旅企业重点关注。

在世界旅游城市联合会特聘专家、研究员王笑宇看来，下一步，复星旅文的轻资产输出应聚焦于其核心的投资、建设、运营一体化集成能力。其系统化的投资开发运营能力、知识管理资产，以及未来广阔的存量空间改造项目，将构成复星旅文未来轻资产输出的核心竞争力。

本文围绕复星旅文“闪电退市”展开，深入剖析了其轻资产战略下的三大核心命题，详细分析了三亚亚特兰蒂斯REIT上市的现状与难点，以及复星旅文借助AI布局休闲度假市场的举措和面临的挑战。复星旅文在退市后积极转型，试图开辟新增长极，但在去资本化后持续领跑高端度假赛道仍面临诸多不确定性，其轻资产战略的成效有待时间和市场的检验。