本文详细解读了物业龙头万物云2024年度业绩报告，分析了其在房地产市场深度调整下的财务亮点与挑战，阐述了业务独立性增强的表现及措施，还探讨了AI在万物云的应用情况和未来发展战略。
房地产市场正经历着深度调整，这给物业行业的龙头企业万物云（02602.HK）带来了不小的外部压力。不过，在2024年，万物云的财务数据依然展现出了不少亮点。
3月25日，万物云正式发布了2024年度业绩报告。公告显示，在过去的一年里，万物云全年营业收入达到了362.2亿元，与上一年相比增长了9.2%；核心净利润为22.3亿元，同比下降了4.8%。
从财报深入分析可以发现，核心净利润的下降主要是由于万物云进行了主动调整。在行业波动的大环境下，应收账款面临着一定的回收风险。为此，万物云在去年计提了信用减值损失6.1亿元，其中对开发商当期计提就达到了4.93亿。
万物云董事长朱保全有着自己独特的看法，他认为现金流比净利润更为重要。在去年，万物云优先保障现金流的安全，主动化解开发商及关联方带来的风险。虽然这一举措对收入和毛利产生了负面影响，但值得一提的是，其核心的循环型业务实现了稳定增长，在一定程度上对冲了不利影响。
朱保全在《致股东》中回顾过去三年时感慨道：“从开发商高增长时期的确定性，到与开发商关联交易的冰火两重天，要收入就没现金，不要收入利润就下滑，种种业务的不确定性让上市物企只能通过高分红来给股东吃下定心丸。”不过他也乐观地指出，如果上市物企能够做好业务独立性的准备，2025年核心（非开发商）业务的增幅将会大于关联方业务的降幅，两者呈现出剪刀差的态势，2025年将成为拨开云雾见青天的里程碑之年。
在分红方面，万物云在2024年的表现相当亮眼。其分红政策与中期分红政策保持一致，继续以100%的核心净利润用于分红，全年分红总计达到22.27亿元。以2024年最后一天的收盘价计算，股息率约为9.3%，明显高于行业平均水平。
在2024年度业绩会上，万物云对分红决定背后的考虑进行了说明。一方面，要给股东长期稳健、可预期的回报；另一方面，也要保障公司的可持续发展。截至去年12月31日，公司账上现金有134.3亿元，2024年经营性净现金流超过19亿元。
同时，万物云明确表示，特殊分红不会变成常规操作。公司始终坚持“发展优先、稳健回报”的原则，2025年将继续以核心净利润的55%作为分红基准，并会根据战略需要灵活启动特殊分红，适时调整分红方案。
图源：图虫创意
独立性进一步增强
2024年，万物云的独立性得到了进一步增强。一方面，万物云开发商业务收入占比持续下降。财报显示，去年其持续关连交易发生额占万物云整体收入的比例为9.5%，与上一年相比下降了4个百分点；2024年末来自关联方的贸易性应收账款为24.5亿元，较年初下降了0.4亿元。
另一方面，万物云的主营循环型业务实现了稳健增长，包括住宅物业服务、物业及设施管理服务、BPaaS解决方案等。这些业务的增长弥补了开发商增值业务的下滑。
根据财报数据，去年万物云循环型业务收入达到了307.9亿元，同比增长15.5%，占总收入的比例提升至85%，带来毛利37.4亿元，同比增长10%。
万物云能够实现上述变化，背后是其过去一年对自身业务的不断调整。
在过去，背靠房地产母公司的物业企业无需担忧业绩增长的确定性和潜力。凭借与地产公司的高度关联性，在地产开发的增量阶段，它们能够实现稳定且快速的增长。然而，在过去的三四年里，房地产市场进入了深度调整期，物业公司依靠母公司来实现业绩增长变得不再容易。
独立成长，成为了物业企业当下必须面对的课题，这也是万物云在2024年的工作重点。
2024年中期，万物云关联方（万科集团）应收帐款达到了38.2亿元，公司的风险敞口快速扩大。这意味着开发商的流动性压力正在向物业端传导。
为了降低与关联方之间的债务风险敞口，万物云采取了两种方式：资产抵债和现金回收。从去年下半年开始，万物云对无现金流支持的业务进行了“关停并转”，并积极开展“催收”工作。
根据万物云方面的披露，通过蝶城战略，以社区商业资产抵债。去年11月，万物云以1.5亿元的对价向万科收购了武汉新唐共祥商业管理有限公司50%的股权，以到期应收款项进行抵偿；同月，其还以7.12亿元收购上海祥大房地产发展有限公司45%的股权，其中5.9亿元直接用于应收账款的抵偿。
2024年下半年，万物云累计回收关联方贸易应收帐款超过30亿元，其中通过收购实物资产专项偿还现金或实物资产直接抵偿关联方应收帐款约12亿元，包括流动性较优的工抵资产，以及蝶城辐射范围内的优质社区商业资产股权。
在关联方业务下降的同时，万物云需要提升非关联方业务收入及其占比，以此来提升自身的独立性。
万物云在财报中表示，通过多元客户战略实现穿越周期的增长。万物梁行在商企物业管理领域取得了超20%的增长，服务了更多的企业；收购丹田物业进入高校、医院领域，服务了更多的空间；“灵石”边缘服务器把AI植入物业空间，通过弹性定价机制，打开了存量市场的天花板，服务了更多的业主。
万物云管理层在业绩会上表示，面向未来，公司核心（非开发商）业务增幅会大于开发商业务降幅，呈现出剪刀差的发展态势。
AI如何破局？
今年年初，以DeepSeek为代表的AI浪潮汹涌而来。身处被视为劳动密集型的传统行业，朱保全认为，AI可能会成为物业行业的另一个破局点。
朱保全在2024年财报中发布的主题为“AI的代价”的《致股东》信中，提及了自己对AI的思考。他认为，AI为行业带来了通用专业的平权。在AI的加持下，即便是小公司，也可以用较低的成本获得不亚于专家的意见或者作品，这对于毛利率并不高的物业行业来说，在费用层面是一件好事。
万物云在业绩发布会上表示，公司始终将AI视为重构物业管理价值链的核心引擎，目前已形成了场景应用双轮驱动、设备智能持续渗透的差异化路径。
在场景化落地方面，万物云重点突破了智能运维场景、服务提质场景和能源优化场景三大核心场景。例如在智能运维场景中，万物云的AI巡检系统覆盖了117个蝶城479个项目，日均处理设备异常告警超3万件，效率较传统模式提升了400%。
在技术深化方面，万物云采用了通用大模型（如DeepSeek）+敏捷迭代架构。此外，还构建了可进化的AI基础设施，包括边缘智能网络灵石系统等。
不过，朱保全也坦言，要调出行业大模型并不容易。此前万物云通过本地化部署几种大模型，进行了大半年的尝试，但效果并未达到预期。于是其转向RAG（检索增强生成）路线，将专业知识写入向量数据库，再根据需求调用不同大模型，据此做出的“智能物业管家”、“智能IT管家”、“智能HR管家”已经投入实际应用。
目前，AI在万物云内部的应用已经展现出了明显的成效。其通过AI释放了重复劳动力，将1200名员工转岗至社区运营等高价值岗位，人均效能提升了2.3倍。
朱保全表示，万物云很快就会衍生为三类岗位，H类为真人、R类为机器人、A类为智能体。“作为企业现在就要努力去做，一方面做好企业知识库，帮助R类、A类员工上岗，一方面要尽快区分哪些工作是必须的H类岗位，并提前做好转岗培训，在R类与A类员工上岗后提供转岗机会、避免失业。”
关于公司未来的发展战略，朱保全在业绩会上表示，万物云将2025 – 2027年三年定义为能力建设年。AI应用迫在眉睫，万物云在三年事业计划书里提出了“成为AI应用领先企业”的目标。公司希望未来为客户提供的服务不再是数人头，而是基于流程和AI调配的服务，这将对整个行业带来质的变化。
本文围绕万物云2024年度业绩报告展开，分析了其在房地产市场调整背景下的财务状况、业务独立性增强的表现及举措，以及AI在公司的应用探索和未来发展战略。尽管面临外部压力，但万物云通过主动调整业务、提升独立性和积极应用AI技术，展现出了应对挑战的能力和未来发展的潜力。
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