中金普洛斯REIT：凭借优质资产与运营，持续为投资者创造价值 剖析中金普洛斯REIT：底层资产运营稳健，迎接行业增长红利

本文围绕中金普洛斯REIT展开，详细介绍了其业绩表现、分红情况、底层资产运营状况，以及所处物流仓储行业的发展前景，展示了该基金的投资价值和发展潜力。

在过去近四年的时间里，中金普洛斯REIT凭借优质、分散度高且具备规模效应的资产组合，再加上普洛斯专业的市场化运营管理，业绩呈现出稳健向好的态势。并且，它持续为投资人带来高比例、高频次的现金分红回报。

3月27日晚间，中金普洛斯REIT公布了上市以来的第四份年报。这份报告首次涵盖了10个基础设施资产的全年数据。2024年，该基金合并报表营业总收入大约为4.56亿元，报告期内实现可供分配金额约3.58亿元，单位可供分配金额约为1.849元/10份。

这一良好业绩的取得，得益于中金普洛斯REIT底层资产的稳健运营。

自2021年6月上市以来，中金普洛斯REIT在业绩表现上均完成或超出了招募和扩募说明书的预期。

继2024年公告四次分红之后，中金普洛斯REIT于同日披露了最新的分红公告。以2024年12月31日为收益分配基准日进行2025年第一次分红，分红方案为0.4950元／10份基金份额，实际分配金额达到9594.43万元，分红比例约为100%。

为投资者持续创造回报

据相关消息，中金普洛斯REITs是公募基础设施REITs“首发 + 扩募”双首批之一。它不仅是首批产权类基础设施REIT中规模最大的一单，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT。

REITs基金的主要财务指标重点包括收入、EBITDA以及可供分配金额的完成情况。2024年，中金普洛斯REIT合并报表营业总收入约4.56亿元，其中基础设施项目租金及物业管理服务费收入约4.5亿元，剔除公允价值变动损益影响后的息税折旧摊销前利润（EBITDA）净利率为67.07%。

在众多公募REITs中，中金普洛斯REIT凭借较为稳定的现金流生成能力，维持了高比例、较高频次的分红。2024年内，中金普洛斯REIT公告了四次分红，累计分配金额约3.67亿元。

待2025年最新的分红完成后，中金普洛斯REIT累计分配次数将达到11次，分配金额共计约11.26亿元，历史年度分红比例近100%。它持续高比例向投资人分配可供分配金额，积极回报投资人。

据悉，公募REITs底层资产业务模式清晰、收益稳定性高且具有强制分红条款，此类资产能够满足中长期配置需求和低利率环境下机构对于优质高息资产的配置。随着债券收益率进入“2时代”，在低利率环境下，REITs这类有稳定分红特性的安全资产受到投资者关注。以2024年12月31日收盘价测算，2024年度中金普洛斯REIT的现金流分派率约5.47%，高于同期国债及银行理财收益。

近期，受益于债市资金的溢出和市场对于高股息资产的找寻，公募REITs在二级市场普遍上涨。而中金普洛斯REIT目前份额大多为机构投资人持有，截至2024年末，由专业机构持有份额高达96.16%，以国内保险、证券等为主。

运营稳健的底层资产

自上市以来，中金普洛斯REIT底层资产的运营管理各项指标表现稳健，这得益于其原始权益人兼外部管理机构普洛斯优秀的运营管理能力。

年报显示，报告期内，中金普洛斯REIT基础设施项目整体表现稳中有进。截至2024年末，资产总体签约出租率约92.07%，期末合同租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价为35.74元/平方米/月，加权平均剩余租期约547天，租金收缴率99.70%，核心指标优于行业均值。

普洛斯是全球领先的专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资公司。它结合投资与运营的专长，致力于为客户及投资者持续创造价值。

普洛斯深耕中国市场二十多年，已经打造了覆盖核心枢纽的资产网络。例如，在中国70个地区市场，投资开发和管理运营着450多处物流仓储园、制造研发产业园等供应链新型基础设施；截至2024年底，普洛斯数据中心投入运营的数据中心总计达14个，总交付规模稳健增长，IT负载超过1400兆瓦（MW）。

凭借在仓储物流园、数据中心等资产项目网络化、规模化优势，普洛斯在中国的客户组合变得极为多元化。

据了解，普洛斯的仓储物流园租赁企业大部分为全球500强企业、跨国企业及国内大型企业集团，涵盖电商零售、制造业、医药、第三方物流等多个新经济行业，客户群体较为稳定。该公司长期与国内外知名企业建立了良好的合作关系。

深厚的客户资源使普洛斯具备高度市场化的招商运营能力。区别于非市场化的、单一大租户整租模式，中金普洛斯REIT依托普洛斯高度市场化的专业运营管理，是多元租户模式的代表。普洛斯为园区企业客户提供仓储供应链全链条优质的基础设施与运营服务，不仅包括仓储设施租赁及物业管理服务，还涵盖大型项目定制化开发、分布式新能源解决方案等个性化服务。这有助于满足企业当前对供应链提质降本升级的关键需求，从而极大地提升了其旗下园区优质客户的粘性。

2024年上半年，普洛斯通过主动管理、有序进行中金普洛斯REIT旗下普洛斯淀山湖物流园内基金重要现金流提供方换租。自2024年三季度起，中金普洛斯REIT无收入占比超10%的单一大租户（即重要现金流提供方），收入来源分散度和抵御风险能力进一步提升，有助于中长期业绩的平稳表现。

截至期末，中金普洛斯REIT基础设施项目租户结构稳定，签约租户70家，行业构成多元，其中前五大租户租金收入占比为28.09%。

从基础设施项目资产端来看，普洛斯REIT还是现有上市的国内仓储物流类REITs中资产数量最多、规模最大、区域覆盖最广的REIT。基金持有的上述基础设施资产分布于5个城市群，7个城市，通过分散投资缓释仓储物流市场供需关系周期性波动对基金整体业绩的影响。

基于上述底层资产多区域布局、多资产组合、多元化租户结构，中金普洛斯REIT已具备良好的收入来源分散度和抵御风险的能力。

物流仓储韧性发展带来机会

现代物流业是与国民经济紧密融合的基础性现代服务业。仓储是物流的必要载体，是支撑实体经济的重要基础设施。“十四五”规划明确提出建设现代物流体系，根据2024年中央财经委员会第四次会议精神，物流是实体经济的“筋络”，联接生产和消费、内贸和外贸。

近年来，各政府部门均发布了物流业相关政策文件，大力发展现代仓储物流产业。政策环境的持续改善，进一步稳定和明确了物流业在国民经济中的基础性、战略性地位，明确了仓储业在物流业中的地位以及仓储业转型升级与各类配送中心发展的方向。

有分析指出，物流仓库的需求将会持续增长，主要由网上销售及跨境电子商贸业务的增长带动。

相关数据显示，2024年全国社会消费品零售总额同比增长3.5%，网上零售额增长7.2%，其中实物商品网上零售额增长6.5%，占比达26.8%。快递业务量同比增长21.5%，达1750.8亿件。在实物商品网上零售额增长的推动下，快递、电商、第三方物流等需求整体保持平稳增长。

电商及快递行业的发展，带动了网上零售金额的增长，有利于仓储物流行业的长期发展。

目前，中金普洛斯REIT持有的投资基础设施项目所在区域的仓储物流市场整体保持稳健。并且，仓储物流租赁市场的表现与宏观经济环境、居民消费信心及能力的提升关系密切。

随着将大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场有望迎来需求的修复，中金普洛斯REIT未来也将成为“稳健运营 + 行业增长”的双重载体，发挥行业标杆的引领示范效应。

本文详细介绍了中金普洛斯REIT的业绩表现、分红情况、底层资产运营以及所处物流仓储行业的发展前景。该基金凭借优质资产组合和普洛斯的专业运营，业绩稳健，持续高比例分红回报投资者。其底层资产运营指标良好，具备分散风险能力。同时，物流仓储行业政策利好、需求增长，中金普洛斯REIT有望受益于行业发展，发挥标杆作用。