招商蛇口稳字诀，引领房地产稳健发展

本文聚焦招商蛇口2024年度业绩说明会暨投资者交流会，深入剖析该公司在过去一年的业绩表现、经营策略以及未来发展规划。通过详细阐述其“四个不失”稳字诀、开发业务布局、三大核心业务构建等方面，展现招商蛇口在房地产行业下行压力下的稳健经营和积极转型，同时对房地产市场的未来趋势进行了展望。

在3月18日下午于深圳举行的招商蛇口2024年度业绩说明会暨投资者交流会上，招商蛇口董事长蒋铁峰指出：“今年房地产市场将是一种止跌企稳、结构分化的状态，中间会有很多结构性的机会。”

当天，招商蛇口一众管理层齐聚现场，包括董事、总经理朱文凯，副总经理刘晔、吕斌，以及财务总监、董事会秘书余志良等。

2024年，房地产行业整体下行，房企的利润空间和盈利指标面临一定压力。然而，招商蛇口围绕房地产行业新发展模式，积极主动应变。公司采取以销定投、以销定产的策略，并实施更为稳健的财务管理策略，在业绩表现上亮点频现。

业绩会前夕公布的年报显示，去年招商蛇口营业收入达1789.48亿元，实现归母净利润40.39亿元。过去一年，招商蛇口精心打造“堡垒式”的资产负债表及“棉袄式”的现金流量表。全年经营活动现金净流量为319.64亿元，期末货币资金余额高达1003.51亿元，创下5年以来的最高水平。公司剔除预收账款的资产负债率为62.37%、净负债率为55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终稳稳处于绿档。在手现金储备的增加以及持续优化的资产负债结构，让招商蛇口能够更加安全地穿越行业周期。

对于招商蛇口的稳健经营，蒋铁峰透露了在招商局集团指导下的稳字诀——“四个不失”，并将在招商蛇口全面贯彻落实。

其一，不失误（战略方向）：招商蛇口深知对政策、形势的判断以及战略方针的制定至关重要，尤其是在投资拿地方面，绝不能出现差错。准确把握政策形势和战略方针，避免重大决策错误，是后续行动的坚实基础。

其二，不失血（财务安全）：过去，多家房企业爆雷的主要原因是现金流出现问题。而在去年房地产最为艰难的一年，招商蛇口的在手现金超过了一千亿，达到了史上最高水平。通过保持充足的现金流（如2024年末货币资金达1003.51亿元），公司确保了自身的生存能力，为进一步发展提供了坚实的物质保障。

其三，不失速（发展节奏）：作为一家市值近千亿的上市公司，招商蛇口需要保证公司的营收和利润保持一定规模。公司一方面守稳开发业务的基本盘，重视首开的提效和存货的去化；另一方面适当稳杠杆、降杠杆。在稳住开发业务基本盘的同时，平衡规模扩张与杠杆控制，维持营收和利润的合理增速。

其四，不失志（长期信念）：尽管行业面临诸多困难，但招商蛇口立足长远，坚定发展信心，尤其是坚定转型的信心，坚持守正创新。这一信念确保了公司穿越周期的持续动力。

在开发业务上，过去一年，招商蛇口坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，将资源投放聚焦于强心城市。公司在多个深耕城市获得了领先的市场占有率。2024年，招商蛇口累计实现签约销售面积935.90万平方米，签约销售金额2193.02亿元。其中，在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一；在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。

在土地投拓方面，2024年，该公司累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，公司需支付地价约为335亿元。报告期内，招商蛇口在“核心10城”的投资金额占比达90%，在“强心30城”的投资占比达98%。其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%，比2023年进一步提升。

对于2025年的经营，招商蛇口的投资原则仍是保持战略定力，在保障现金流安全的前提下，以投资牵引公司转型发展。在开发业务方面，公司坚持聚焦核心城市核心板块，以销定购、精挑细选，加大重点项目的前置研究深度，保持投资规模，提升投资精准度。按照公司现有项目来看，2025年，招商蛇口预计可售货值3250亿元。从业态占比看，79%为住宅。从城市的分布看，“核心6 + 4城”占77%，强心30城占93%。

过去一年，招商蛇口以开发业务、资产运营、物业服务三类核心业务为支柱，着力构建“租购并举、轻重结合”的业务结构，推动高质量发展，构建房地产发展新模式。

除开发业务外，年报显示，在资产运营方面，该公司主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%。去年新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米，涵盖11个公寓、6个集中商业、3个产业园和3个酒店。招商蛇口发挥多元业态协同优势，年内新增签约轻资产管理面积约91万平方米，管理输出项目位于上海、南京、无锡、成都、武汉等核心城市。

2024年，该公司积极响应“十四五”规划要求，扩大保障性租赁住房的大规模建设，建立租购并举的住房开发模式。以位于深圳的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目为底层资产，搭建蛇口租赁住房REIT平台，并于2024年10月23日完成上市发行。随着租赁住房REIT的落地，该公司已在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建多个REITs平台。通过各REITs平台打通资产退出通道，招商蛇口成功构建了持有物业“开发－运营－资本化一再投资”的良性循环体系，确立了“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式。报告期末，招商蛇口通过公募REITs平台管理资产约59万平方米，2024年管理口径收入达8.13亿。

在物业服务方面，2024年，招商积余全面落实精益运营，首次达成利润增长超过收入增长的突破，迈向了高质量发展的新阶段。报告期内，招商积余实现营业收入171.72亿元，较上年增长9.89%；归母净利润8.40亿元，较上年增长14.24%。报告期末，招商积余在管项目2296个，管理面积达3.65亿平方米。

在代建领域，招商蛇口自2010年起开展代建业务，已累计承接代建项目超540个，布局城市超27个，累计管理面积超2000万平方米，服务客户涵盖各地政府机构、城投公司、大型企业。为推动代建业务规模化、专业化、品牌化发展，招商蛇口于2024年3月正式设立专业公司招商建管，作为招商蛇口旗下统筹管理并开展代建业务的专业公司。2024年，公司新增77个代建项目，新增代建管理面积约898万平方米，业务聚焦实现爆发式增长，新进驻苏州、合肥、沈阳、西安、济南、十堰等城市。

回顾过去一年的房地产市场，招商蛇口表示，2024年整个房地产市场波动较大，一季度（新房销售面积）同比跌45%，到四季度同比涨19%，发展商经历了非常艰难的一年。不过，从目前来看，“926”以后一揽子政策的效果，持续性明显强于过去。数据显示，今年的前两个月房地产市场的表现延续了去年四季度以来的回暖企稳态势，重点城市的一二手房成交面积都在增长。

招商蛇口预判在行业回稳的过程中，房地产政策会持续发力，为市场注入强心剂，助力市场预期的修复和信心的提升。董事长蒋铁峰提到，“整体上，我们对房地产市场的稳定，尤其是核心城市的结构性机会，还是持乐观的态度。”他还指出，随着消费升级和居住理念的革新，市场对安全、舒适、绿色、智能的高品质住宅及优质服务的需求依然巨大，为企业的转型发展和创新发展提供了新的机遇。基于此，他表示，“我认为房地产行业依然大有可为。”

不过，蒋铁峰对于重资产投资十分谨慎，他指出，房地产过去高杠杆、高负债、高周转的发展模式已经终结，行业发展逻辑已经发生根本性的变化。当前国家正在大力构建地产发展新模式，包括加快完善保障房加商品房的住房供应体系。面对新的行业形势和制度体系，房企需转向以产品品质、服务能力、科技创新为核心竞争力的发展路径。必须主动做出战略转型和经营调整，主动适应新形势，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现长期可持续的发展。

回到公司层面，蒋铁峰指出，招商蛇口将坚持“四三二一”战略引领，坚定落实转型发展，在开发业务的基础上，做精资产运营，做大物业服务，加快将转型业务打造成为公司的第二增长曲线，在新的形势下实现高质量的可持续发展。

本文全面介绍了招商蛇口在2024年的业绩表现、经营策略以及未来发展规划。在行业下行压力下，招商蛇口通过稳健的财务管理、聚焦核心业务、积极转型等举措，展现出了强大的抗风险能力和发展潜力。同时，公司对房地产市场的未来趋势保持乐观态度，并将继续坚持战略转型，以适应新的行业形势，实现可持续发展。