深圳城市更新新政策：计划管控收紧，项目实施多途径促进，解读深圳城市更新新规：规划指标优化，助力项目推进

本文详细介绍了深圳市住房和建设局发布的关于规范城市更新实施工作的若干意见，涵盖了加强计划统筹管控、合理优化规划指标、多途径促进项目实施等八大方面内容，并对其中的重点政策进行了深入解读。

图片来源：深圳市住房和建设局

此次出台的政策包含了多个重要方面，主要有加强计划统筹管控、合理优化规划指标、优化用地管理机制、落实税收优惠政策、加大融资支持力度、推动多元化安置补偿、提高行政审批效率、促进项目实施等八大内容。

计划管控全面收紧

1. 严控新增项目

除了工业改造为普通工业项目以及以建设保障性住房为主的项目之外，对于新增城市更新单元计划要保持审慎态度。

2. 完善“有效期”制度

☛ 若城市更新单元计划公告未明确有效期，并且城市更新单元规划也未经批准，那么从本意见施行之日起30日内，要统一按照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规〔2019〕4号）设置有效期。对于不具备可实施性的项目，经过相关程序确认后公告失效。

☛ 对于已经明确有效期的城市更新单元计划，若因政府原因导致超过计划有效期，计划有效期可根据实际情况，从本意见施行之日起或原城市更新单元计划有效期截止之日起顺延，不过单次顺延时间不能超过1年。

☛ 城市更新单元计划申报主体至少要在计划有效期届满前3个月，将符合《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》（深规土〔2018〕708号）要求的城市更新单元规划草案，报送有关部门进行审查。

3. 城中村改造项目

2023年7月24日前计划公告的城中村改造项目，可按照既有城市更新模式推进，而其他项目则需符合以下条件：

☛ 不超过3000平方米的零星城中村居住用地，若确实需要与周边其他类型用地统筹进行城市更新。其中，涉及多块零星城中村居住用地的，其总面积不能超过拆除范围的10%。

☛ 2023年7月24日前因落实法定规划公共利益用地需要，经区政府或市前海管理局同意提前拆除，且已拆除或虽未拆除但已签搬迁补偿协议并支付搬迁补偿款的城中村改造项目。经区政府或市前海管理局审批同意后，应在本意见施行之日起2年内完成城市更新单元计划公告。若未能在规定时限内完成，市场主体需自行厘清经济关系及法律关系，并且不得再按既有城市更新模式推进。

☛ 2023年7月24日前已开展城市更新单元计划公示的城中村改造项目。经区政府或市前海管理局审批同意后，应在本意见施行之日起2个月内完成计划公告。若未能在规定时限内完成，市场主体需自行厘清经济关系及法律关系，并且不得再按既有城市更新模式推进。

☛ 2023年7月24日前已经市政府明确按既有城市更新模式改造的城中村改造项目。

规划指标合理优化

1. 商业面积“瘦身”

对于已经批准城市更新单元规划，但尚未签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新项目（包括城市更新单元内未签订土地使用权出让合同的部分用地），在保持规划批准的非商业类建筑面积不变的情况下，减少商业类建筑面积。

2. 容积率松绑

已批准列入城市更新单元计划，但尚未批准城市更新单元规划的城中村改造项目，经区政府或市前海管理局确认2年内可确认实施主体的，可按照《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（深规划资源规〔2019〕1号）第八条规定 对规划容积进行校核，不受现状容积率不低于2.5限制。

3. 合理控制土地移交率

在符合上层次规划和城市更新政策的基础上，合理配置城市更新项目的公共利益用地和公共配套设施。

多途径促进项目实施

1. 加大融资支持力度

☛ 允许采用“开发企业 + 融资平台（投资方） + 银行 + 施工企业”多方监管方式替代现金保函，以此降低企业资金压力。

☛ 加大融资支持力度，支持金融机构为条件成熟的项目提供信贷服务。

☛ 鼓励支持金融机构为城市更新项目提供配套金融服务。

2. 建立房票制度

建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。

3. 审批流程优化

拆除范围内包含已征转用地或无法注销的产权用地的，优化用地面积，若导致项目开发建设用地和相应规划容积扣减，可通过非强制性内容的修改程序申请规划修改。

4. 优化拆除范围

在满足城市更新单元规划合理性和可行性，以及公共利益用地面积不减少的前提下， 当已签订搬迁补偿协议的物业权利人的用地面积不少于总用地面积的95%时，申报主体可申请调整城市更新单元计划拆除范围。

5. 税收政策优惠

落实好房地产相关税收优惠政策，符合条件的城市更新项目可依法申请享受税收优惠减免。

一图读懂《关于规范城市更新实施工作的若干意见》

图片来源：深圳市住房和建设局

本文围绕深圳市住房和建设局发布的城市更新政策展开，详细介绍了计划管控、规划指标优化以及促进项目实施等多方面内容。计划管控收紧，严格把控新增项目和完善有效期制度，对城中村改造项目设置条件；规划指标在商业面积、容积率和土地移交率方面进行合理调整；同时通过加大融资支持、建立房票制度、优化审批流程等多种途径促进城市更新项目的实施。这些政策旨在规范城市更新工作，推动城市建设有序发展。