本文聚焦2024年金融与房地产市场的变化，深入分析居民存款、保险行业的发展态势，以及房地产市场下行带来的影响和应对策略，探讨市场未来走向。
近期，有两组数据格外引人注目。
其一，居民存款总额在2024年末达到了创纪录的152万亿。按照14.08亿的总人口计算，人均存款高达10.8万元。不知道各位读者是否达到了这一平均水平？但由此可见，即便利率持续走低，大家依旧热衷于存钱。
图为近十年利息变化情况
另一组数据与变相存钱相关，那就是保险，尤其是“寿险”。官方统计显示，2024年保险行业保费收入接近5.7万亿，同比实现两位数增长。其中，财产险（如车险等）同比增长5.32%，属于正常增长范围。然而，人身险同比增长了13.2%，而人身险中增长最为迅猛的当属“寿险”，增幅高达15.45%，总金额超过3.1万亿。
如今，我们身边或多或少都有从事保险销售的朋友，大家可能也咨询过他们。在众多保险产品中，寿险被推荐的频率最高，成交也最为活跃。原因在于，很多人将寿险当作长期储蓄工具，其利息能达到3%左右。
由于银行存款产品利息降低，保险公司业务量大幅增长。仅寿险一项，2024年的成交量就比前一年多了4000多亿，相较于2021年末更是增加了近8000亿。这表明，降低利率促使人们将“多余的钱”投入消费市场的效果并不理想，人们仍在积极寻找储蓄和理财的替代产品，而保险业则抓住了这一“红利”。
2024年，保险业规模呈现快速增长态势，总资产同比增幅达到19.9%，在银行、证券、保险这三大金融机构中脱颖而出。回顾2021年，保费增速还是负数，短短4年就实现了“V”型反转。
这4年究竟发生了什么？相信大家首先会想到，人们更加重视健康、经历了特殊时期，以及房地产市场的急剧下滑。2021 – 2024年间，全国房地产市场成交额萎缩了近一半。
这一变化不仅导致房地产企业暴雷、规模和利润下滑，更重要的是改变了社会资金的流向。下面我们来看几个与房地产直接相关的资金数据：
数据来源：国家统计局，未来可栖整理
在这4年里，直接从存款中拿出买房的钱减少了4万亿以上，个人贷款买房的金额也减少了近1.7万亿。总计，从个人账户流向房地产市场的资金减少了约5.7万亿。若按照2021年全国人均存款7.3万元计算，相当于每26个人中就有一人延迟或取消了买房计划。
房价下跌导致资产减值，房地产产业链相关公司员工财富缩水，进而引发了大规模的民间“去杠杆”。据格隆汇整理的数据，今年1 – 2月份中国居民新增贷款金额创下2015年以来的新低。
人们更倾向于把钱留在手中，而非通过加杠杆购置资产或消费。这种行为是为了应对资产缩水和收入下降。
来源：格隆汇
储蓄增加、贷款减少以及资产价格缩水，导致社会资金和房产的流动性降低，大量资金闲置在账户中，缺乏流通。若情况进一步恶化，可能会引发通缩。
同时，居民贷款数额大幅减少，银行和保险账户中个人资产大幅增加，这可能会让官方产生一种误解：人们只是不愿消费，而非没有消费能力。毕竟从数据上看，民间财富仍在增长。
因此，我们看到了一系列旨在挤出银行存款的政策，包括降低存款利率、对寿险等储蓄类保险利率进行“限高”以及发放优惠券等。楼市企稳政策在第一阶段也采取了类似策略，如降低首付、利率和交易费用等。政策的初衷是降低购房成本，让购房者在心理上能够抵御资产贬值风险，降低购房门槛，激发更多购房需求。
然而，刺激出的增量难以弥补存量的下滑，房地产市场的交易总量仍在持续下降。与此同时，房价也在不断下跌，已回调至2016年的水平。根据wind数据，今年年初，北京二手房价格较最高峰回调了28.5%，回到2016年8月的水平；上海回调了30.2%，跌至2016年3月的水平；广州和深圳的跌幅更为明显，分别下跌了29.7%和37.9%。
在此插入一个观点：在房地产市场下跌过程中，最具破坏力的并非价格下降，而是房子资产流动性的丧失。
为什么这么说呢？如果将房子视为商品，只要它处于交易和流通状态，与之相关的债务就有可能被转移和消化。但如果房子无人交易，它就只剩下居住价值和评估价值。在市场下跌阶段，加上房地产企业和购房者的高杠杆率，房子的价值很难按照市场价格评估，往往会被大幅折价。
因此，在2022年和2023年的市场上，我们看到大量暴雷企业以低至4折的价格出售资产。这是因为流动性差的资产估值通常较低，工厂厂房也是如此。
最终，我们会发现一个现象：资产流动性被锁死或快速大幅下降，会进一步加剧资产价格下跌，甚至引发恐慌抛售。过去两年，挂牌一年仍未售出的二手房、开盘三年去化不足一半的新房屡见不鲜。
这种情况直接导致房地产企业收缩投资，人们因个人资产减少而降低消费、增加储蓄，以弥补资产损失。同时，这也意味着全国房地产每年10 – 15万亿的开发投资中，相当一部分变成了无效投资，最终转化为企业坏账，并关联到银行坏账风险（大多数暴雷企业的土地储备中，此类资产占比较大）。
在二手房市场，购房者希望大幅砍价，卖房者不断降低挂牌价，但只有最低价的房源才能成交。为避免损失，业主最终选择不再降价，买卖双方陷入僵局。房子流通性急剧下降，上百万亿的资产无法变现，无法转化为下一套房的首付或消费能力。
此前流向房地产市场的资金逐渐形成堰塞湖，成为一个“黑洞”。即使市场有购买需求，人们也会因担忧被“黑洞”吞噬而不愿投入资金。
因此，刺激房子的流动性成为房地产市场企稳的关键因素。基于这一目标，楼市政策第二阶段推出了一系列定向政策。
第一张牌是“好房子”。从表面上看，好房子是居住体验的升级。但其实际效果是，通过巨大的产品代际差距，对老房子形成压倒性优势，迫使存量房产持有者进行资产换仓。同时，大量新产品的出现也激发了潜在买家的购买欲望，使得大量“改善需求”涌入新房市场。由于这些业主抛售现有房产，二手房市场也出现了大量优质低价房源，成交量开始回升。这是真正的供给侧改革。
部分项目的得房率高达140%
第二张牌是城中村改造。“房票”在推进内循环方面的作用不言而喻，此次改造规模将在新增100万套的基础上继续扩大，目标明确。
第三张牌是政府加速收房。两会提出“推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面，给予城市更大自主权”。从去年各城市的经验来看，开发商的滞销新房和个人的二手房都在收购范围内，政府直接参与了房产流通环节。仅广州针对越秀地产一家企业，盘活的存量资产就高达上百亿。
第四张牌是严控增量。今年一季度，全国一二线重点城市的土地市场异常火爆，高溢价率地块频繁出现。地王的产生，主要是因为重点一二线城市核心地块集中供应，好城市、好地段的房子是未来房地产市场最有可能保值的产品，头部开发商必须抢占这部分市场份额。新增土地储备的多少直接关系到市场份额的大小。
随着房地产市场容量的下降，会出现两个集中度上升的现象：一是头部房企的集中度上升，市场份额和品牌影响力增强；二是好房子产品的市场集中度上升，“好房子”成为主流，“坏房子”难以销售。
因此，抢地的本质是争夺未来具有高流通性的产品。在竞争激烈的市场环境下，获得一个单盘几十亿、上百亿的热销项目，将成为头部阵营竞争的关键因素。这既是头部房企的卡位之战，也是中后部房企的生存之战。
从市场角度看，抢地导致地价上涨，间接对地价和房价起到了支撑作用，让人们形成“房子降价有底线”的心理预期。随着大量优质地段的好房子入市，市场开始发生变化，老客户换房，新客户入市，楼市成交量逐步企稳。
一旦成交量稳定或上升，房价将逐渐摆脱下跌困境，房子作为资产的流动性将得到恢复，市场信心也将逐步建立。
综合来看，通过收储和发展租赁市场满足刚需需求，避免刚需房源入市冲击市场。针对改善型市场，利用优质地段的好房子改变供给结构，促进资产换仓，激发新需求提前入市，同时取消限价，让市场发挥主导作用。整个房地产市场正逐渐被盘活。
这一系列政策出台后，我们发现近期楼市新政的出台频率明显降低，与前两年大量发布新政的情况形成鲜明对比。这从侧面表明，当前的政策已经取得了一定成效。
近期出台的住宅新标准和南京“房七条”，都是在明确政策细则，强化市场预期。其核心在于，在供给侧提供具有代际差异的产品，在交易环节刺激流动性，取消限制，发挥政策托底和市场主导的作用。
另一方面，这也意味着今年大概率是房地产行业真正筑底的一年。原因主要有两点：一是重点城市的产品已经更新换代，就像汽车行业从燃油车向新能源车转型一样，旧产品库存对新产品的影响将逐渐减小，我们不能再用旧眼光看待新市场；二是重点城市的一二手房成交量在过去半年内已经企稳，在此基础上，市场形成了两个潜在共识：新产品的品质和价格得到市场认可，供需双方达成第一个共识；旧库存和二手房降价后，以新产品价格为参照，建立了有效的价格评估逻辑，市场逐渐从混乱走向清晰。
需要提醒的是，筑底并不意味着市场会迅速反转。未来的房地产市场将与过去有本质不同，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都等重点城市与其他城市之间，以及重点城市内部的高低端市场之间，都将出现分化。这种分化将削弱子市场之间的传导效应，减少集体恐慌情绪的产生。
此外，房地产在经济发展中的地位以及对银行系统的“绑定”风险，在这一轮下跌周期中得到了充分检验，“去地产化”已成为明确的趋势。过去5年房地产市场带来的负面影响，相信没有人希望再次经历。
本文深入分析了2024年居民存款、保险行业和房地产市场的变化。居民在利率下降的情况下仍热衷存钱，保险行业尤其是寿险业务因银行存款低息而受益。房地产市场则经历了深度调整，成交量和价格下滑，资产流动性降低。为促进市场企稳，政策在第二阶段推出一系列定向措施，目前已取得一定成效，今年大概率是行业筑底之年，但未来市场将呈现分化态势，“去地产化”趋势明显。
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