招商局商业房托2024年业绩：增长背后有隐忧

招商局商业房托2024年全年业绩展开，详细阐述了其收入、物业出租率、财务表现、资产运营等方面的情况，分析了业绩增长背后的原因以及面临的挑战，同时提及了企业未来的应对策略。

据观点网3月17日消息，大湾区的两只商业REITs先后公布了2024年全年业绩公告。其中，招商局商业房托在这一年的业绩表现有亮点也有挑战。

从全年业绩公告来看，招商局商业房托在2024年全年取得了5.29亿元的收入，与上一年相比增长了8.2%。这一收入增长主要得益于项目租金收入的增加。

深入到其底层资产，招商局商业房托的底层资产包含5个写字楼物业和1个零售物业，并且主要集中在深圳与北京的核心区域。截至2024年12月31日，这6个商业物业组合的平均出租率达到了90.6%，相较于上半年的93.5%有了不错的提升。其中，有两个甲级写字楼物业的出租率有轻微上升，而零售物业花园城在升级改造后，出租率实现了显著提高。

不过，我们也不能忽视企业为了保证出租率在价格上做出的让步。像新时代广场、数码大厦、科技大厦二期、招商局航华科贸中心以及花园城项目，年末的租金单价和上一年同期相比，都出现了不同程度的下滑。

3月19日，招商局商业房托召开了2024年全年业绩线上发布会。据参会的投资者透露，管理层在会上强调，面对市场的压力和挑战，保持底层项目的稳定经营是最为重要的。

分派增长与资本结构再优化

在2024年招商局商业房托全年5.29亿元的收入中，来自物业的租金收入部分约为4.68亿元，同比增长了6.1%。其中，科技大厦、科技大厦二期、花园城以及招商局航华科贸中心全年的物业租金收入和上一年相比，都实现了不同程度的增长，同比涨幅在4.6%到55.8%之间。

（招商局商业房托2024年财务表现，数据来源：企业公告）

同期，招商局商业房托的物业经营开支为1.46亿元，同比增长了8.7%，这与物业收入净额的增速基本相符。扣除经营开支后，物业收入净额约为3.84亿元，较上一年增长了8%。

与此同时，年内基金通过低息再融资，使得融资成本下降了3.9%，降至1.32亿元，主要是银行借款的利息开支。截至去年年末，基金的总借款净额为40.86亿元，资产负债率为40.5%，低于房托基金守则要求的50%上限。

另外，在今年1月，招商局商业房托与独立第三方银行签订了一份为期5年、金额为41亿元的贷款融资协议，固定年利率为2.8%。其中40.08亿元已于1月提取，用于偿还固定利率为3.55%和2.93%的全部先前境外融资。

此次提取低利率的贷款融资用于提前偿还利率较高的贷款，预计将为基金节省大量的利息支出，从而有效控制融资成本。管理层在业绩会上表示，通过贷款置换举措，基金的综合贷款利率从3.17%下降至2.8%，下降了37个基点。

基于物业收入净额的稳健提升、经营开支的合理控制以及融资成本的优化等因素，基金2024年的可分派收入与2023年相比增长了23.2%，达到1.1665亿元，每基金单位分派增至0.1120港元，增幅为21.1%，年化回报率为9.2%，比上年度提升了2.3个百分点。同时，管理层决定全额分派可分派收入，以保障投资者的收益。

参会的投资者向商业客透露，可分派收入的高增长更关键的原因在于融资结构优化带来的成本节约。低息贷款置换高息债务减少的利息支出可直接转化为可分派收入，因此在物业收入与经营开支增速相对平稳的情况下，可分派收入实现了超预期增长。

不过，截至2024年末，基金总资产值为100.81亿元，与上一年同期相比下跌了3%。

总体来看，招商局商业房托基金在2024年通过优质资产组合、经营服务、精准市场战略以及成本管控等方面的努力，实现了业绩与分派的双重增长。

资产运营分化

在具体商业物业运营表现方面，招商局商业房托基金2024年底层资产经营表现呈现出显著的分化特征。其持有资产组合主要集中在深圳和北京的核心区域，包括6项优质商业物业，其中5项位于深圳蛇口，1项坐落于北京CBD，整体物业组合平均出租率达到了90.6%。

其中，零售物业花园城的升级改造成为了运营的一大亮点。根据企业2024年业绩报告披露，花园城物业年租金收入涨幅居首，全年租金收入达到8040万元，同比增长55.8%，成为业绩增长的重要引擎。这主要是因为该物业在升级改造后，招商情况可观，物业出租率从2023年末的73.7%提升了19.8个百分点，达到93.5%。

管理层表示，2024年为了尽快达到商场内的全面经营状态，运营团队在租金单价上做出了较大的让步。同时，考虑到今年经济下滑的形势仍在持续，花园城项目在保持出租率的前提下，还需要进一步提高出租单价。

（数据来源：基金业绩公告，观点指数、商业客整理）

在写字楼项目层面，位于深圳蛇口网谷的三个写字楼项目经营活动保持稳定。其中，科技大厦继续保持100%满租，租金同比上涨4.5%，该项目由深圳市前海蛇口自贸区医院整租，项目估值维持不变。但值得注意的是，该项目在今年和明年将有大面积租约到期，面临着单一租户及大面积租约即将到期的风险。

另外，由于2024年内新时代广场有大面积租户租约到期，其出租率下降了15.5个百分点，降至74.1%。同时，受深圳写字楼租赁市场持续承压以及周边甲级写字楼竞争的影响，新时代广场项目租金单价同比下降13.9%，降至149.8元/平方米。

稳定写字楼项目出租率仍然是基金发展的重要目标。今年，基金将继续通过精细化运营、优化租户服务以及灵活的租金策略来应对写字楼租约到期的问题。

据企业业绩报告披露，除科技大厦外，招商局商业房托持有的另外5项商业物业租金单价均出现了不同程度的下滑。其中，新时代广场、招商局航华科贸中心以及花园城项目租金单价同比降幅均超过10%。

显然，在商业地产市场供需失衡、租金下行压力加大的背景下，“以价换量”成为了基金应对挑战的主动选择。通过适度降低租金水平来换取更高的出租率，以平衡短期收益与长期资产价值。

投资者援引管理层的说法称，市场租金和出租率就像一个跷跷板的关系，招商局商业房托并不是一味地降价来提升出租率，而是坚持适度以价换量的策略，以保证项目年度总收入的持续稳定。

商业客从企业业绩公告中了解到，招商局商业房托持有物业组合的整体估值由2023年末的92.51亿元下滑至89.87亿元。投资者表示，招商局商业房托也在积极应对物业估值下滑的挑战，通过优化项目运营、提升服务品质等措施，尽量减缓估值下滑的速度，保障整体物业组合价值的稳定。

此外，管理层在会上表示，2025年商业地产市场仍面临着租金下滑、空置率上升、宏观经济发展等挑战。招商局商业房托将积极拓展租户资源，寻找不同区域及不同资产类别的投资机会，以增强投资组合的抗风险能力。同时，还将继续探索压缩房托基金运营及融资成本的更多可能性。

本文详细分析了招商局商业房托2024年的业绩情况，其在收入、分派等方面实现了增长，这得益于租金收入增加、成本管控和融资结构优化等。然而，底层资产运营出现分化，部分物业租金单价下滑、面临租约到期风险以及物业估值下降等问题。面对2025年商业地产市场的挑战，招商局商业房托将采取拓展租户资源、寻找投资机会和压缩成本等策略来应对。