解析贝壳2024业绩，洞察房地产市场新趋势

本文聚焦贝壳2024年第四季度及全年的财务业绩表现，分析其在房地产市场回暖背景下各业务板块的发展情况，还介绍了贝壳的业务战略，如贝好家业务、家装与惠居业务等，同时阐述了贝壳在AI时代的探索与实践，展现其在居住服务行业的发展布局与未来展望。

在房地产行业的大舞台上，贝壳的业绩表现宛如一个精准的温度计，能敏锐地反映出房地产市场的冷暖变化。

今年1月，在国务院新闻办召开的新闻发布会上，国家统计局相关负责人透露了2024年房地产市场的积极态势。2024年市场成交日益活跃，四季度新建商品房无论是销售面积还是销售金额都实现了正增长。随着存量政策和增量政策的有效落实，房地产市场在未来有望持续改善。

具体的数据是市场变化的有力证明。四季度新建商品房销售面积、销售额同比分别增长0.5%、1.0%，成功扭转了之前连续下滑的不利局面。2024年12月份，在70个大中城市中，有23个城市的新建商品住宅销售价格环比上涨，9个城市的二手住宅价格环比上涨。其中，一线城市表现尤为突出，新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，这是自2023年6月以来的首次上涨；二手住宅销售价格环比上涨0.3%，且连续三个月保持环比上涨态势。

受市场回暖的利好影响，贝壳在2024年第四季度以及全年都取得了令人瞩目的成绩。

积极的信号

3月18日晚间，贝壳公布了2024年第四季度及全年未经审计的财务业绩。财报显示，第四季度总交易额（GTV）达到11438亿元，同比增加55.5%；净收入为311亿元，同比增加54.1%。2024年全年总交易额为33494亿元，同比增加6.6%；净收入935亿元，同比增加20.2%。

对于这样出色的业绩表现，贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东在当日晚间的电话会上表示，全年净收入创下了历史新高。存量房业务GTV同样突破历史纪录，约为2.25万亿元，同比提升10.8%。尽管在市场调整的大背景下，新房业务的GTV回调了3.3%，为9700亿元，但净收入实现了同比10.1%的上升，达到337亿元。

一方面，存量房和新房业务作为贝壳的基本盘，表现稳固；另一方面，非房产交易服务净收入同比增长64.2%，占总净收入比例达到33.8%，成为推动贝壳发展的新增长引擎。

深入剖析各业务板块，2024年贝壳存量房交易总交易额为22465亿元，同比增加10.8%；净收入282亿元，与2023年的280亿元基本持平。新房总交易额为9700亿元；净收入从2023年的306亿元上升10.1%至2024年的337亿元。家装家居总交易额为169亿元，同比增加27.3%；净收入为148亿元，同比增长36.1%。新兴业务及其他的总交易额为1160亿元，同比增加17.6%；净收入为25亿元，同比增长8.8%。

截至2024年末，贝壳房屋租赁服务的在管租赁房源量大幅增长，超过43万套，而上一年期末仅为21万套。在规模效应的推动下，贝壳房屋租赁服务的净收入也从2023年的61亿元增长135%至2024年的143亿元。

在业绩会上，贝壳执行董事兼首席财务官徐涛针对房地产市场的相关提问进行了回答。他指出，2024年市场出现了诸多新变化，可以概括为力度空前的政策刺激、四季度出现的新积极信号以及加速的结构性分化。从成交结构来看，二手房主导的时代正在加速到来。根据贝壳研究院的测算，2024年全国二手房交易额占比提高至46%。

“市场能否实现止跌回稳，关键在于二手房价能否稳定。”在中性情形下，贝壳预计2025年二手房市场有望稳中有升，而新房市场的风险处置较为复杂，但同比跌幅或将收窄。同时，预计2025年交易结构分化将进一步加剧，二手房交易占比将继续上升。其中，大户型、次新房将继续成为改善性需求的首选，这也要求新房市场加快供给侧创新，以产品更新来匹配需求的升级。

贝好家之外</探索

在“产品匹配需求”这一重要课题上，贝壳无疑拥有丰富的经验和独特的见解。

事实上，作为“一体三翼”中的“第三翼”，贝好家业务在过去一年成为了市场关注的焦点。2024年，贝壳在多个城市积极参与地块竞拍，甚至成功拿地，但贝壳的业务逻辑并非传统的开发商模式，自己盖房子。按照管理层的说法，贝壳希望通过对这一业务的探索，解决开发商和客户在购房过程中的决策风险问题，满足更多用户对于“住得好”的需求，推动居住行业出现更多优质房源，同时降低开发商和产业链参与者在项目层面的风险。

彭永东举例说明：“我们将找房客户的众多特征和需求进行整合，反馈给开发商，先确定目标客户群体，让开发商结合客户需求进行房屋建造，即C2M反向定制。同时，在这个业务中，我们会对重资产投入设置上限，并逐步使贝好家的商业模式向理想的平台化和轻资产模式靠拢。”

2024年12月中旬，中国电建地产在北京推出的长安华曦府正式开盘，仅2.5小时就实现了首推房源的售罄，销售额高达16亿元。在此次合作中，双方充分发挥各自的核心优势。中国电建地产集团凭借成熟的开发运营经验、对北京城西板块的深入了解以及华曦系优秀的产品力，为长安华曦府项目奠定了成功的基础；贝好家则依托C2M理念的产品定位、定价策略以及精准的客户触达能力，助力该项目取得了更大的成功。

在电话会上，彭永东进一步表示：“我们的‘一体三翼’战略取得了阶段性的确立。”而“家装”与“惠居”是另外两翼。

据悉，2024年家装业务的突破主要得益于竣工交付能力的提升和底层数字化平台的支持。过去一年，该项业务实现了规模的进一步扩大。在2025年，家装业务的核心目标是以客户为中心，提升产品力和交付品质，提高管理和运行效率。徐涛补充道：“我们始终认为，品质是家装业务的基石，只有基石稳固才能铸就高楼并屹立不倒，所以我们会在追求品质的道路上持续前进。”

2024年，贝壳租赁服务业务实现了规模的跃升和运营能力的突破，尤其是省心租业务，在以服务和效率为核心的商业模式上建立起了底层的能力架构。截至期末，省心租在管规模突破42万套。进入2025年，管理层对省心租房源管理规模依然设定了较高的目标，同时会继续做好规模和经营的平衡。

值得一提的是，北京市公积金开展“支付房租”业务，贝壳是试点企业之一。自1月20日起，通过贝壳惠居租住北京朝阳区、海淀区商品房的承租人，公积金中心根据承租人的授权和申请，按月将承租人可以提取的公积金从公积金账户直接划转至租赁合同中约定的收款账户，实现公积金“直付房租”。

AI时代的梦想启航

2024年，贝壳积极推行平台增长策略，一组来自公告的数据展示了阶段性的实施成果。截至2024年12月31日，门店数量为51573家，较上年增长17.7%；活跃门店数量为49693家，较上年增长18.3%。截至同期，经纪人数量为499937名，较上年增长16.9%。截至2024年12月31日活跃经纪人数量为445271名，较上年增长12.1%。尽管经历了房地产市场的波动，但平台连接的门店数量和经纪人数量都在2024年创下了历史新高。

更多的经纪人使得贝壳能够覆盖更多的终端用户。2024年，贝壳服务了大约860万客户，这意味着在全国平均每1个小时约有1000个家庭在贝壳的帮助下购置房产、租到房子或者装修房子。

在实现规模突破的同时，贝壳也在不断提升服务品质，持续在基础设施建设、前沿科技研发等方面加大投入。这些投入是贝壳为长期发展进行的前瞻布局，未来有望带来持续的回报。

首先在当下大热的“AI”领域，彭永东认为，AI技术能够极大地优化客户体验，使C端需求侧的服务品质实现跃升，同时AI也为平台提供了更多通过创新解决效率问题的机会。

“我们一直强调产业的核心要素是品质、规模、效率。过去，我们通过真房源、楼盘字典、服务标准化和链家解决了行业对服务侧的品质问题，通过平台模式解决了供给侧的规模问题，但行业最大的痛点是效率。”他表示，AI作为一种新的生产要素投入到价值链生产中，有可能在延续之前商业实践、解决行业品质和规模问题的同时，解决好行业的效率问题，为整个平台带来更多的发展可能。

为了打通品质、规模、效率的“不可能三角”，贝壳基于对AI能力及未来可能性的重视，开展了一系列的实践。据介绍，贝壳整合了自有居住领域数据和先进基础通用大模型，构建了居住领域语言大模型ChatHome和居住领域图像大模型贝壳梦想家，并不断迭代模型、丰富能力结构，以支持构建一系列应用。

在消费者端，贝壳正在进行灰度测试基于DeepSeek能力和贝壳数据、自有知识图谱的AI找房工具。该工具能够快速精准地理解客户需求，实时定制解决方案，同时配备具备行业丰富经验的AI找房助手，帮助用户在购房初期解决决策成本高的问题，也帮助经纪人明确客户需求，从而提升效率。

在B端，贝壳同样搭建了解决方案。目前在部分城市灰度测试AI选房师、房源维护助手等AI助手，上线了AI营销工具、小贝训练场等AI工具，帮助经纪人拓展客户资源，进行需求识别并提供个性化的解决方案。

在家装业务方面，营销环节已经上线自动生图的AI设计工具“设牛”，交付环节有AI驱动的自研系统，同时还有“贝刻云视”智慧工地系统进行AI自动施工管理监控、AI智能巡检验收等工具，形成了几乎全流程的AI驱动的数字化闭环。这些举措正是贝壳作为居住产业数字化基建者的责任体现，也是创造长期价值的关键路径。

展望未来，彭永东表示：“我们将坚定‘更科技、更人文’的战略方向——以AI为代表的科技深化客户个性化需求洞察，重塑服务者能力边界；以人文精神彰显服务价值。”“我们相信，科技与人文的融合将推动消费者体验与服务者效率的阶跃式提升，为居住服务行业开辟新的可能。”

本文详细介绍了贝壳2024年第四季度及全年的财务业绩，各业务板块在市场回暖背景下发展良好，非房产交易服务成为新增长引擎。同时阐述了贝壳的业务战略，如贝好家业务的探索、家装与惠居业务的发展，以及在AI时代的积极实践。贝壳通过一系列举措实现规模突破、提升服务品质，未来将坚持“更科技、更人文”的战略方向，为居住服务行业带来新的发展机遇。