东百集团推进仓储物流资产证券化，开启轻资产运营新篇章

本文聚焦东百集团，详细介绍了其以“商业零售 + 仓储物流”为双轮驱动的战略定位。重点阐述了该集团即将开展的仓储物流持有型不动产资产支持专项计划，包括底层资产、发行规模等信息，还分析了其物流仓储业务的运营模式、收益来源、区位布局等情况，以及过往的资产转让合作和未来可能的REITs退出方式。

多年来，东百集团始终秉持“商业零售 + 仓储物流”的双轮驱动战略，将自身精准定位为现代生活消费和物流领域的基础设施提供商与运营商。

在物流仓储业务板块，东百集团采取了独特的轻资产运营思路，运用“投 – 建 – 招 – 退 – 管”的闭环运作模式，以此实现资金的高效闭环流转。

最新消息显示，东百集团即将大力推进仓储物流持有型不动产资产支持专项计划。

资产证券化：创新之举盘活存量

近期，东百集团正式对外宣布，拟以其下属全资子公司华威供应链、肇庆鹏程分别持有的福州华威公路港物流园项目、肇庆大旺物流岛项目作为底层资产，开展持有型不动产资产支持专项计划业务。

根据公告内容，东百集团此次推进的持有型不动产资产支持证券，是在资产证券化产品框架下精心推出的创新产品。该产品的载体和法律定位为资产支持证券专项计划。

具体而言，专项计划暂定名为东百集团仓储物流持有型不动产资产支持专项计划；原始权益人/发起人为福建东百集团股份有限公司。

底层资产为东百集团旗下优质的仓储物流基础设施资产，即项目公司华威供应链、肇庆鹏程分别持有的福州华威公路港物流园项目、肇庆大旺物流岛项目。发行规模将综合考虑底层资产评估值，并结合监管审核意见、投资人反馈等多方面因素来最终确定。

其中，东百集团作为原始权益人将认购部分份额。专项计划募集资金将用于收购华威供应链、肇庆鹏程2家标的公司100%股权以及对项目公司发放借款。原始权益人募集资金将严格用于符合国家相关产业政策及法律法规要求的用途。

公告中还详细披露了底层基础设施资产的具体情况。

资产一为福州华威公路港物流园项目，坐落于福建省闽侯县南屿镇庐隐路3号，项目共分为三期建设。其建筑面积合计约21.96万平方米，其中一期、二期分别于2018年、2022年投入运营，面积合计约16.09万平方米；三期于2024年12月竣工，面积约5.86万平方米。

资产二则是肇庆大旺物流岛项目，位于广东省肇庆市高新区罗湖二路16号，建筑面积约9.75万平方米，于2023年正式投入运营。

东百集团表示，开展持有型不动产资产支持专项计划相关创新业务，高度契合公司仓储物流业务轻资产运营的战略思路。这一举措能够有效盘活公司存量资产，显著提升相关资产的流动性，为公司增加营运资金，进而优化公司的资产结构。

物流仓储棋局：轻资产运营谋发展

东百集团坚持以“商业零售 + 仓储物流”为双轮驱动战略，致力于成为现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商。

2024年上半年，东百集团实现营业收入9.28亿元。其中，仓储物流业务贡献了0.64亿元，较上期增长42.22%。这主要得益于公司部分仓储物流项目在2023年下半年竣工并投入运营，从而使得租金收入显著增加。不过，仓储物流业务归属于上市公司股东的净利润较上期减少了0.38亿元。

产城园区评论了解到，东百物流的收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益两大部分。

（1）资产收益包含租金和资产增值两方面。租金收益主要源于将自持物流资产出租后所获得的租金收入；资产增值收益则主要是物流资产在经过公司专业的运营管理后，资产价值增加部分所形成的收益。

（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况，向外部资产所有人收取相应比例的管理费报酬。

在仓储物流业务方面，东百物流致力于打造能够满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”。通过对仓储物流设施进行科学开发和高效运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，从源头上保障货物的仓储与配送，逐步构建以“人”为需求、以体验为中心的“人 – 货 – 场”新架构。

从区位布局来看，东百集团的仓储物流项目主要集中在包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域。其物流合作对象涵盖了京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。

截至上半年末，东百集团累计获取18个物流项目，合计建筑面积约180万平方米，土地面积约202万平方米。其中，自持已竣工物流项目8个，建筑面积约74万平方米；自持在建物流项目3个，建筑面积约37万平方米。

在运营模式上，东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投 – 建 – 招 – 退 – 管”的闭环运作模式。通过对各仓储物流项目进行投资、开发、运营、退出并保留管理权，实现滚动经营，进而达成资金闭环。

在这种模式下，东百集团以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，积极与国内外产业基金、各类金融机构展开合作，有效盘活存量仓储物流资产，完善仓储物流业务资金闭环，以轻资产模式推动仓储物流业务实现规模化发展。

据了解，2024年，东百集团将佛山乐平、天津宁河、成都新津及佛山芦苞4个仓储物流项目的20%股权转让给了黑石集团。更早之前，黑石集团作价2.84亿元收购了东百集团旗下佛山睿优80%股权。随后在2019年和2020年，又分别以3.52亿元、1.77亿元和2.70亿元的价格，收购了东百天津兴建、成都欣嘉和佛山睿信80%股权。

除了与黑石集团的资产交易外，2022年东百集团还将位于长三角的嘉兴王店、常熟经开南和常熟经开北仓储物流项目转让给了领展房地产投资信托基金。

在半年报中，东百集团表示，目前公司已经与美国黑石集团、香港领展基金完成多个项目合作，成功获得了新项目滚动开发的资金。同时，公司也在积极探索与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。

REITs政策推出后，未来东百集团将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，从而有效拓宽公司的融资渠道。

本文详细介绍了东百集团以“商业零售 + 仓储物流”为双轮驱动的战略布局，重点阐述了其即将开展的仓储物流持有型不动产资产支持专项计划，分析了物流仓储业务的运营模式、收益来源、区位布局等情况。东百集团通过轻资产运营模式，不断盘活存量资产，与多方合作获取资金，未来还将探索REITs退出方式，有望实现仓储物流业务的规模化发展和融资渠道的拓宽。