本文聚焦 2024 年四季度以来热点城市土地市场的变化，着重讲述了“地王潮”的再现，尤其是央企中海在北京频繁拿下高价地块的情况。详细介绍了中海拿下北京新单价“地王”的竞拍过程，分析了“地王”频现的原因，还提及北京后续的土地预申请情况以及中海在北京的战略布局和项目进展，最后探讨了中海未来能否延续辉煌的问题。
在房地产市场的风云变幻中，“地王”频繁重出江湖，成为市场瞩目的焦点。
自 2024 年四季度起，各热点城市在多重政策利好的推动下，逐渐呈现出“量价齐稳”的态势。楼市的回暖如同春风，带动了土拍市场的活跃度大幅提升。“价高者得”这一传统规则的回归，进一步激发了房企的拿地热情，“地王”纪录也在不断被刷新。
据了解，今年以来，北京、上海、杭州、成都等多个城市纷纷拿出了压箱底的优质地块，引得各大开发商展开激烈争夺，市场上再度掀起了“地王潮”。在这场激烈的竞争中，央企中海表现得尤为热衷“地王”项目，并且目前已成为最大赢家，它以高溢价的方式拿下了多幅热门地块。
在北京，中海近日又创造了新的纪录，拿下了新单价“地王”。
3 月 18 日，北京海淀区树村资金平衡用地统筹项目 HD00 – 0705 – 0035 – 1 地块迎来了激烈的竞拍。该地块用地面积达 39737.8 平方米，规划建筑面积为 73299.74 平方米，起拍价格就高达 58.64 亿元。
自该地块开始预申请以来，就受到了市场的广泛关注。共有 10 家实力雄厚的房企报名参与竞拍，其中包括中海、保利、金茂、招商蛇口&华润、越秀、首开、建发、绿城、中建三局、海开控股等。
在现场竞价过程中，中建壹品、中国金茂、保利发展、海开控股，以及华润置地&招商蛇口出价十分积极。然而，后期中海开始猛发力，步步紧逼，展现出势在必得的决心。
经过超过 260 轮的举牌竞价，中海最终成功拿下该地块。成交总价达到 75.02 亿元，折合楼面价为 10.23 万元/平方米，溢价率为 27.93%。这一价格刷新了北京楼面价纪录，使得该地块成为北京新单价“地王”。
值得一提的是，这是北京住宅土地历史上第一宗楼面价超过 10 万元/平方米的地块，其价格已经逼近周边在售项目的房价。
目前，海淀树村 35 号地块所在板块内，有学府壹号院和圆明天颂两个次新房项目。其中，学府壹号院是共有产权项目，指导价为 11.2 万元/平方米；圆明天颂为纯商品房项目，2021 年开盘时销售均价为 11.5 万元/平方米，如今二手房挂牌均价已达到 19.97 万元/平方米。
业内人士认为，该地块的高溢价成交，既代表了开发商对北京稀缺土地的追捧，也与近期整体楼市企稳的态势密切相关，这说明优质市场的需求一直都在。
合硕机构首席分析师郭毅表示，土地市场热度上升、“地王”频现的核心原因在于北京楼市预期的回暖。近期新房成交量已经出现走热趋势，尤其是一些相对热门的板块，比如海淀、昌平南，包括副中心等片区，还有房山、顺义、大兴西红门的不少项目成交流速都比之前有了明显提升。
以海淀区为例，3 月 21 日，由华润置地和越秀地联合开发的和樾望雲项目开盘即实现 85 亿元销售额；相邻的和樾玉鳴由绿城中国和越秀地产联合开发，项目同日开盘，实现 67 亿元的销售额。两项目单日合计销售额突破 152 亿元，创下北京同期市场新高。
在此之前，3 月 16 日位于海淀永丰南板块的颐海澐颂开盘。根据其官微公布的数据，项目开盘 30 分钟即实现销售 606 套，销售额破 72.5 亿元。
郭毅还指出，除了市场回暖的加持外，当前房企在融资成本上和获取资金的途径方面都更为宽松，有了更充足的资金，投资诉求也会更加强烈。“当然，房企普遍会投向一些市场需求较大、底盘扎实、客户基数相对旺盛的板块，从全国层面来看这样的地块非常有限，因此以北京为代表的一线城市，其优质地块会获得房企积极追捧。”
与此同时，在土地供应端，今年政府推出的地块也相对更优质。包括海淀北的低密地块以及海淀南部的地块，以及丰台、朝阳等过去供应比较稀缺的片区也都拿出了新地块，这激活了开发商的投资需求，对房企拿地积极性起到了明显的拉升作用。
在中海拿下海淀树村“地王”之后，北京积极推出新的地块。
3 月 24 日，北京规自委网站上新两宗预申请地块，分别为朝阳平房 + 孙河住宅商业捆绑地块和通州通力家居西地块。
其中，最受关注的是朝阳地块，它属于组团地块。包括平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目 2107 – 01、03 地块 R2 二类居住用地、02 地块 A334 托幼用地，以及孙河组团土地储备项目 2902 – 73 地块 B4 综合性商业金融服务业用地，起拍价格高达 126 亿元。
平房乡地块属于朝阳青年路板块，是近 10 年唯一新增住宅地块，地处朝阳东五环内，朝阳北路北侧，距离朝阳大悦城不到 1 公里，西侧是北京网红豪宅星河湾。而打包的另一个地块位于孙河，属于商业金融服务业地块，用地面积 5.87 万平方米，建筑规模也是 5.87 万平方米，容积率为 1。
业内戏称该地块是“肥瘦搭配”，认为有实力且有意愿拿下这块地的房企大概率只有中建一局、中建三局、中海、保利、金茂、华润、招商蛇口、绿城等。
中海北京内部人士透露，目前没听说要拿这块地，理由是“（地块）有商业”。该人士还表示，中海在北京已经连续 7 年是销冠，公司的战略一直是坚持核心城市核心地段。
2024 年 – 2025 年，中海在北京已接连斩获多幅百亿级地块。去年 11 月，中海以 153.32 亿元摘得朝阳“酒仙桥 + 小红门 + 十八里店”组合地块，这是 2024 年北京土拍市场成交总价最高的组合地块；去年 12 月，中海又以 110.54 亿元拿下丰台万泉寺地块。今年以来，中海在北京又相继拿下丰台区西南郊冷库地块、朱辛庄地块。
中海如此大手笔押注北京楼市，正是源自其“销冠”的底气。2024 年，据克而瑞北京统计数据显示，在北京房企销售 TOP30 排行榜中，无论是权益销售金额、销售面积，还是流量销售金额、销售面积，包括全口径销售金额、销售面积，中海均位列第一。
上述中海内部人士介绍，在北京，中海其实有两个操盘团队，即中海北京公司和中海新城。这次拿到海淀树村地块的是中海北京公司，它更擅长红海市场；中海新城则比较擅长旧改和大规模城市开发，一二级联动开发，朝阳“酒仙桥 + 小红门 + 十八里店”组合地块正是由中海新城拿得。两个公司在北京形成了良性竞争。
3 月 20 日，北京市住建委发布了中海时光之境（备案名：凤鸣苑）预售许可预告，宣布中海新城朝阳组合地块中的小红门地块项目即将开盘入市，拟售均价为 7.9 万 – 8.24 万元/平方米之间。不久前，酒仙桥地块项目案名官宣，为“中海·萬吉玖序”，项目户型面积段预计为 165 – 360 平方米，指导价 12.5 万元/平方米。
对于项目去化，中海似乎并不担心。中海北京内部人士表示：“北京楼市并不缺有钱人，缺高品质产品。我们很多客户都是手里非常有钱，但都没有很好的项目。有些人可能在他周边有好几套房，但因为隔音不好或者漏雨、住腻了等原因，需要换个更科技化或色彩风格更喜欢的产品，这类改善需求很大。”
北京一名业内人士指出，中海这次拿下海淀“地王”后，市场也对其提出了更高的要求。房企需要敬畏市场，尊重客户，拿出对得起这个售价的产品力和品质投入。“中海是‘利润王’，做豪宅还是要有一个舍得的心态，先有舍，才能获得。无论是品牌口碑还是成交表现、价格表现，如果没有投入，这一切都很难实现。”
在此之前，中海的豪宅策略很受市场认可。上海的顺昌玖里、深圳的深湾玖序、北京的京华玖序等，都创造了亮眼的销售业绩。除北京外，在上海也凭借多个豪宅项目热销以 700 亿元登顶上海楼市销冠。
频频以“地王”姿态重仓北京楼市的中海，2025 年是否能延续 2024 年的战绩？业内认为，在行业“止跌回稳”的关键时期，中海能否借“地王”实现“强者恒强”，还要看市场对高端产品的持续消化能力。
本文围绕 2024 年四季度以来热点城市土地市场“地王潮”再现展开，重点讲述了中海在北京频繁拿下高价地块的情况。分析了“地王”频现的原因，包括楼市回暖、房企资金宽松以及政府推出优质地块等。还介绍了中海在北京的战略布局、项目进展和销售情况。最后对中海 2025 年能否延续辉煌提出疑问，指出其能否借“地王”实现“强者恒强”取决于市场对高端产品的消化能力。
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