房山颐知筑亮相，户型与竞品相似出路在哪？-灵通数据

本文聚焦于北京城建位于房山的新盘颐知筑，介绍了其取得预售许可证的相关信息，包括准售房源、面积、价格等，还分析了该楼盘的产权得房率、户型特点，并与和知筑进行对比，最后探讨了其面临的市场竞争情况。

3月25日，一则令人瞩目的消息在房地产市场传开，北京城建位于房山的全新楼盘——颐知筑成功取得预售许可证。这一动态无疑为房山的房地产市场注入了新的活力。

此次准售房源为西区0035地块的19栋楼，总计有634套住宅等待着有缘的购房者。这些住宅的总建筑面积约为6.87万㎡，拟售均价处于4.24万 – 4.66万元/㎡的区间。

在产权得房率方面，颐知筑表现可圈可点，其得房率处于81.3% – 86%的区间：

1#楼，共有8层，2个单元，合计32套住房。其中，建面为102.46㎡的三室两厅（E户型），套内面积达到83.29㎡，得房率为81.3%。

6#楼，同样是8层，2个单元，32套房源。建面113.73㎡的四室两厅（B户型），套内面积为93.76㎡，得房率为82.4%。

8#楼，有7层，3个单元，共42套住房。建面142.97㎡的四室两厅（D户型），套内面积是122.91㎡，得房率高达86%。

12#楼，7层，3个单元，42套房源。建面127.47㎡的四室两厅（C户型），套内面积为108.06㎡，得房率为84.8%。

13#楼，8层，3个单元，共48套。建面90.98㎡的三室两厅（A户型），套内面积74.08㎡，得房率为81.4%。

回溯到2024年1月4日，北京城建以22.8亿元的底价成功摘得房山区拱辰街道FS00 – 0110 – 0018、0028、0035地块，楼面价为1.7万元/㎡，销售指导价为4.5万元/㎡。直到当年9月份，项目的设计方案才进行公示，案名正式定为“颐知筑”。

该项目的开发主体是北京城建瑞泰投资发展有限公司，其注册资本为1亿元，是市属国企北京城建集团的间接全资子公司。法人兼董事长是杨娜，项目总经理为宋春刚。

颐知筑所在地块的建筑规模达到13.82万㎡，涵盖了2幅住宅地块以及1个幼儿园地块。计划建设34栋5 – 8F的洋房，共计1206套房源。其中，东区0028地块的容积率为1.6，规划建设15栋6 – 8F的洋房，共有572户；即将取得预售许可证的西区0035地块，容积率为1.5，规划建设19栋5 – 8层的洋房，共计634户；0018地块规划为幼儿园，在地块出让文件中，这块地位于项目的东北角，而在项目设计方案中，幼儿园被调整到了东南角。这样的调整不仅更有利于楼栋的排布，而且能让幼儿园在位置上与住区更加独立，互不干扰。此外，项目东边还配置了社区综合服务设施，西北部规划有一块商业金服用地。

尽管拿地时间较早，但颐知筑的设计方案报规时间并不早。从产品来看，它呈现出一套“中规中矩”的风格，没有阳台，飘窗尺度也略显局促。以主力102㎡三室两卫户型图为例，套内面积将近84㎡，产权得房率约为82%。该户型面宽9.5米，进深10.2米，格局方正，南北通透。客餐厨一体，南向三开间，配备通面宽飘窗，赠送面积达4.75㎡；北向没有飘窗，但有一个3㎡左右的设备平台，面积全赠送。加上扩容面积，实际使用率将近90%。

值得注意的是，颐知筑的整体户型与和知筑基本相同。

1、颐知筑96户型与和知筑92户型对比：二者都是细长条状。进门正对着u型厨房；从玄关到餐厅的过道面积存在浪费现象；主卧卫生间是暗卫；北向设置了两个面积不大的次卧，共用一间分段式明卫。和知筑92平三居户型得房率超80%，南向飘窗3.75㎡（0.5 * 7.5㎡），侧边飘窗共计6.325㎡（12.65 * 0.5㎡），再加上设备平台目测也有2㎡。

2、颐知筑116户型与和知筑112户型、颐知筑128户型与和知筑127户型、颐知筑143户型与和知筑144户型对比：这些户型都是三面宽，主卧有转角飘窗，餐厅位于正中央，设有入户玄关柜和独立家政间等。和知筑多了一组侧边飘窗，导致两个卫生间的布置稍有不同；此外，家政间的规划也存在区别；和知筑北边一个卧室展示为书房样式。除此之外，就只有尺寸上的差异。不过，两个项目的设计公司是同一家，所以不会引发版权纠纷问题。

那么，问题来了，购房者会如何选择呢？两个项目指导价相同，户型一样，配套也差不多，只是一个离地铁近，一个离火车站近。由此可见，颐知筑迟迟不入市，并非是报规卡壳或者方案有变，而是它不想与和知筑正面竞争。就算没有和知筑，房山板块的竞争也异常激烈，仅在颐知筑方圆3公里内，就有华润京熙润府、京华国贤府以及刚开盘的建工璟贤瑞庭等在售新盘。颐知筑该如何在这片竞争的红海中突出重围，操盘团队确实需要好好思考一番了。

附：颐知筑全套户型图