市场低迷下，越秀房产基金凭何稳住出租率？，写字楼市场寒意浓，越秀房产基金如何留住租户？-灵通数据

本文聚焦越秀房地产投资信托基金2024年的业绩情况，分析其在宏观经济面临挑战、各业态承租能力变化的背景下，租金水平、出租率等指标的表现，以及为应对市场变化所采取的策略。

在商业地产领域，有这样一个特殊的“包租公”——越秀房地产投资信托基金（00405.HK，以下简称“越秀房产基金”）。它管理着众多酒店、商场、办公楼等物业，连接着各行各业的租户。凭借着广泛的业务布局，越秀房产基金对生产端和消费端的市场冷暖感知敏锐。其租金水平的高低、出租率的升降，就像一面镜子，直接反映出各类业态的承租能力以及中短期预期。

3月17日，越秀房产基金公布了2024年的业绩报告。报告显示，整体经营收入达到20.32亿元，物业收入净额为14.45亿元。期末整体出租率为84.5%，与2023年同期基本持平。不过，期内除税后亏损3.37亿元。

从收入结构来看，写字楼收入为11.5亿元，占比接近60%，是收入的主要来源。酒店公寓收入为5.08亿元，占比25%。值得注意的是，专业市场与零售商场收入有所提升，分别为2亿元和1.67亿元。

其中，广州国际金融中心表现突出，全年贡献了10.08亿元的收入，占比近半。而且，这座超甲级写字楼全年续约率超过八成，展现出强大的租户粘性。

然而，取得这样的成绩并非易事。越秀房产基金管理人在财报中坦言，中国宏观经济面临诸多挑战。有效需求不足、消费疲弱、投资持续低迷等问题，给商业地产市场带来了不小的压力。受预期疲弱的影响，写字楼租户在扩张时变得更加谨慎，更加强调降本增效。高端酒店公寓受到消费降级的困扰，零售商场和服装专业市场也面临着消费下行的冲击。

在如此严峻的市场背景下，负责招租操盘的越秀房产基金必须全力以赴，想尽办法留住优质租户、稳住出租率。其中一个重要的策略就是把出租单元变小。例如，作为广州地标的广州国际金融中心推出了7200平方米的精装中小户型单元；越秀金融大厦推出了1.4万平方米带装修单元；武汉越秀财富中心也推出了更多中小户型产品。

这一系列举措是越秀房产基金应对当下灵活办公需求做出的调整，即“一客一策产品调改”，为租户提供高性价比的办公方案。实践证明，这些调整取得了一定的成效。小户型单元的去化率有所提升，广州国际金融中心的小单元去化率达到了82%，武汉越秀财富中心推出的中小户型带动全年新签面积超过2.7万平方米。

世邦魏理仕于1月初发布的《2024年广州房地产市场回顾与展望》也指出，由于需求未达预期，办公楼业主对租户的争夺愈发激烈，趋于白热化。为了应对未来三年广州即将到来的供应高峰，业主普遍采用“以价换量”的租赁策略，导致年内各物业类型的租金都在下跌。