华润置地2024年报：增收不增利下的转型之路

本文聚焦于华润置地2024年年度业绩报告，深入剖析其在房地产行业深度调整期面临的“增收不增利”困境，详细解读开发业务、经营性不动产业务以及轻资产管理业务的表现，并介绍了公司未来的发展策略。

在2025年3月26日，华润置地（01109.HK）正式对外发布了2024年年度业绩报告。

从年报披露的数据来看，2024年华润置地呈现出一种较为复杂的业绩态势。综合营业额达到了2787.99亿元，与上一年相比增长了11%，创下了近五年以来的新高。然而，股东应占净利润却出现了明显的下滑，同比减少18.45%，降至255.77亿元，这一数值也跌至了五年以来的最低水平。这种“增收不增利”的情况，或许正是房地产行业处于深度调整期时，龙头企业所面临的转型阵痛的一种体现。

开发业务五年来毛利率腰斩，拖累整体盈利

华润置地的开发业务毛利率在过去五年中遭遇了严重的下滑。2020年时，其综合毛利率高达30.9%，但此后便呈现出逐年递减的趋势。到了2024年，这一指标已经降至21.6%，而在2023年时还有25.2%。

其中，开发销售型业务的毛利率下滑尤为明显。从2020年的29.1%锐减至2024年的16.8%，在短短五年间近乎腰斩。尽管公司的经营性不动产业务，像购物中心、写字楼等表现十分亮眼，毛利率攀升至70%，但其规模目前还不足以弥补开发业务所产生的利润缺口。在2024年，开发销售业务贡献的净利润占比持续下降，而经营性不动产利润占比首次突破了40%，这也凸显了公司业务结构转型的迫切性。

开发销售型毛利率的下滑与公司采取的“以价换量”策略密切相关。为了应对市场的低迷状况，华润置地在多地的项目都采取了降价促销的手段。以北京橡树湾三期为例，其成交均价相较于指导价每平方米低了5000元，直接导致货值损失达到了2.19亿元；南京华润观云润府甚至以7.7折进行销售。虽然这种方式提升了项目的去化率，但多地项目的实际售价低于预期，进一步压缩了利润空间。年报显示，2024年签约额为2611亿元，虽然在行业排名中上升至第三，但同比却下滑了15%。

与开发销售业务形成鲜明对比的是，华润置地的经营性不动产业务在2024年表现十分突出。根据年报，公司2024年购物中心零售额达到了1953亿元，经营利润率为61%；写字楼出租率保持在75%，处于行业领先水平；酒店业务营收为20.7亿元，与凯悦集团的合作也进一步提升了品牌溢价。该板块的毛利率高达70%，利润贡献占比首次突破了40%。不过，其营收占比仅为14.9%，在短期内仍然难以对冲开发业务的利润缺口。

此外，华润置地在轻资产管理业务方面的行业地位得到了进一步巩固。年报显示，华润万象生活坚定地秉持行业综合实力第一的商业运营商和城市空间运营服务商的战略定位和生意模式，实现营业收入170.4亿元，同比增长15.4%，核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%，市值及市盈率持续位居行业首位，轻资产管理行业竞争优势显著增强。

重点关注一二线城市的主流区域、主流客户和主流产品

紧抓开发销售型业务政策窗口期

房地产市场的深刻转型在华润置地的这份“成绩单”上有着明显的体现，不过华润置地管理层对此也有着积极的应对措施。在3月26日举行的业绩发布会上，华润置地管理层表示，在整体策略上，公司始终坚持量入为出的原则，牢牢守住现金流安全底线，积极推动公司所属资源的换仓和结构的优化。在增量投资方面，最近三年一直坚持城市聚焦和深耕策略。

在金融投资方面，华润置地重点关注一二线城市的主流区域、主流客户和主流产品，一二线城市投资占比高达94%，北上广深、杭州等这些核心城市占比达到了72%。

在存量方面，一方面公司持续加大库存去化的力度；另一方面，利用中央的支持性政策，加大土地盘活力度，资源换仓的成效比较显著。目前公司一二线城市土储占比达到了82%，土储规模和结构能够满足公司持续高质量发展的需求。

华润置地表示，着眼于2025年，开发销售型业务要紧抓政策窗口期，在做优增量、盘活存量中成功穿越周期，推动行业地位和发展质量稳中精进；经营性不动产业务要落实精益管理，持续提升资产价值，全面布局资管业务，加快巩固发展“第二增长曲线”；万象生活要坚持“内涵式增长 + 外延式增长”双轮驱动，巩固行业头部地位；生态圈要素型业务要进一步提升发展质量与行业影响力。要围绕“城市投资开发运营商”的战略定位，全面推动“3 + 1”一体化业务在地区公司穿透落地，加快构建核心业务体系化、专业化、协同化发展新格局，推动综合竞争能力和价值创造水平不断跃升。

本文围绕华润置地2024年年度业绩报告展开，指出其“增收不增利”的困境主要源于开发业务毛利率的大幅下滑，尽管经营性不动产和轻资产管理业务表现良好，但短期内难以弥补开发业务的利润缺口。同时，公司管理层提出了一系列应对策略，包括聚焦一二线城市、紧抓政策窗口期等，以推动业务转型和高质量发展。