2025年3月土地市场：核心城市火热，头部房企主导，聚焦2025年3月土地市场：头部房企积极拿地，市场分化加剧-灵通数据

本文围绕2025年3月及一季度土地市场情况展开，详细介绍了土地市场的热度表现、各项指标变化、不同规模房企的拿地情况以及市场的分化特征等内容。

据相关研究机构发文显示，2025年3月土地市场呈现出点状火热的态势，核心城市的土地拍卖活动持续回暖。数据显示，当月土地平均溢价率达到了17.1%，相较于上月全月提升了约6个百分点。在北京、上海、杭州、苏州、成都等多个城市，均有高总价、高溢价的地块成功成交。在本月成交金额排名前十的城市中，有6个城市的平均溢价率超过了10%，其中杭州和苏州的平均溢价率更是分别高达42%和38%。

由于京沪杭蓉等城市土地拍卖的楼板价创下新高，土地市场热度得以维持，同时需求侧的信心也在持续提振，2025年土地市场的竞拍信心一直处于高位。

从投资金额和建筑面积的百强门槛值来看，也出现了一定的变化。截止到3月末，新增土储货值百强的门槛值为11.7亿元，与去年同期相比下降了19%，不过降幅相较于2月末增加了10个百分点；新增总价百强门槛值为5.3亿元，同比提升了18%；新增建面百强门槛值为17.1万平方米，同比微增14%，但增幅较2月末均有所收窄。

再看投资百强房企在一季度的拿地情况，2025年3月份，新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强之和分别为6220亿元、3171亿元和3356万平方米。其中，货值同比增长17.8%，金额同比增长42.2%，建面同比增长5.1%。投资百强总量的三个指标均实现了同比回正，这表明企业的投资积极性正在筑底回升。

销售百强房企的投资集中度也在持续走高。2025年前三月，销售百强房企拿地集中度进一步提升，TOP10房企新增货值占百强的比例达到了75%，较2024年末增加了13个百分点，这意味着未来市场格局将进一步向头部企业集中。具体来看，TOP11 – 20新增货值占比为13%，TOP21 – 30新增货值占比为3%，TOP31 – 50新增货值占比为10%，后50强新增货值占比仅有3%。

在拿地销售比方面，2025年1 – 3月百强房企拿地销售比回升至0.3，较2024年末提升了0.13。这主要是受到个别头部房企拿地金额较大的影响，例如中国金茂、滨江集团、绿城中国的拿地销售比都远高于百强整体水平。

一季度企业投资呈现出“头尾分化”的格局。一方面，全口径销售TOP100中仍有近七成企业没有新的土储入账，投资态度保持谨慎。另一方面，销售头部企业的拿地力度超过了去年，带动了土地市场的点状高热。

销售TOP10的企业拿地最为积极，一季度总计拿地金额（全口径）接近1775亿元，同比增长了162%。其中，有8家企业位列拿地金额TOP10，整体延续了过去两年在核心城市加码优质地块的投资策略。

在央企方面，华润置地、中海地产、招商蛇口的拿地销售比超过了0.6，且金额同比涨幅均较大，分别为92%、1768%和183%。与去年相比，在市场止跌回稳以及优质地块频繁供应的情况下，央企的投资铺排更为靠前。而越秀地产、建发房产等地方国企也在北京、成都等一线、核心二线城市积极补仓，以填补未来优质可售货值。滨江集团则继续深耕大本营，一季度在杭州的拿地金额占比达到了94%。

整体来看，头部企业的投资策略具有趋同性。一是选择核心城市的核心地块，对外围区域的关注度较低；二是偏好区位好、容积率低、小面积的地块，在注重安全性的同时保障销售流速。

2025年1 – 3月，土地市场依旧呈现出显著的分化特征。以北京、上海、杭州、成都为代表的一线城市及强二线城市土地成交溢价率持续攀升，核心区位的优质地块频繁出现高溢价成交的现象，推动市场热度及关注度重回上行通道。然而，值得注意的是，本轮市场回暖呈现出明显的结构性特征，三四线城市的土地市场仍面临量价同比回缩的问题，市场复苏动能不足，实质性改善仍需依托区域经济基本面的修复以及政策支持的持续性。

从房企的角度来看，头部房企持续强化对高能级城市优质土地资源的战略性增储，重点地块的参拍企业数量增加，出价竞争激烈。市场集中度进一步分化，头部房企、国央企依托资金优势加速优化土储，而中小型房企则受制于流动性压力，持续收缩投资半径。这种投资格局预计将驱动优质土地资源持续向头部企业聚集，行业集中度或将进入新一轮的提升周期。