2025年万科展望：政策东风下能否重回健康轨道？ 深圳国资进驻后，万科首份成绩单背后的挑战与机遇

本文聚焦于深圳国资全面进驻后万科发布的2024年度财务报告，深入剖析了万科在这一年面临的经营困境、各业务板块的表现、债务情况以及应对策略，同时展望了万科未来的发展方向。

在深圳国资全面进驻之后，万科终于交出了第一份成绩单。

3月31日晚间，万科正式发布2024年度财务报告。从这份财报的数据中能够看出，尽管在各方的支持下，万科在2024年积极开展了自救行动，但企业面临的风险并未彻底化解。

在这一时期，万科实现的营业收入为3431.8亿元。对于2024年全年出现大额亏损的原因，万科在财报里明确指出主要有四个方面。其一，开发业务的结算规模和毛利率显著下降；其二，新增计提了信用减值和存货跌价准备；其三，部分非主业的财务投资出现了亏损；其四，为了更快地回笼资金，公司在资产交易和股权处置上采取了更为坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

“一方面，以往高地价的项目进入结算阶段，这对公司的毛利产生了影响。考虑到部分市场下行的情况在短期内难以恢复，万科对未结算项目计提了部分减值；另一方面，公司在全年落实了瘦身健体的一揽子方案，加速资产去化以补充现金流，这也加大了亏损。此外，公司部分应收款出现了回收风险，进一步增加了亏损压力。”在31日召开的投资者分析师会议上，万科管理层如此解释。

主要财务数据 图源：万科财报原文

具体到开发业务方面，2024年万科实现销售金额2460.2亿元；销售面积达到1810.7万平方米，销售面积位居行业第一；销售回款率保持在100%以上；全年共交付327个项目，666个批次，合计交付房屋达18.2万套；2024年开发业务开复工计容面积完成年初计划的95.4%；开发业务竣工计容面积完成年初计划的107.7%。

财报数据显示，万科的房开业务主要布局在7个区域，2024年累计营业收入2944.41亿元。其中房地产开发业务实现结算面积2076.5万平方米，同比下降29.9%，实现结算收入2790.9亿元，同比下降30.5%，结算毛利率为9.5%（扣除税金及附加后营业利润率为3.0%）。

从各区域的贡献来看，2024年上海区域的营收贡献最多，全年营收825.02亿元，占比达到了28.02%，其次是万科大本营所在的南方区域，全年营收676.31亿元，占比22.97%；北京区域全年营收526.61亿元，占比17.89%。

尽管开发业务遭受挫折，但万科经营服务板块的收入占公司总收入的比例明显上升，并且已经贡献了正向利润。

其中，万物云营收363.8亿元，同比增长8.9%。在这一时期，万物云通过深耕蝶城，市拓效率稳居行业头部。年内新获取住宅服务项目超400个，新增饱和收入超20亿元，数字化战略推动了效率的提升。

长租公寓管理规模达到26.24万间，其中纳入保租房的房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一，出租率95%、GOP利润率90%，稳居行业首位；物流与商业通过REITs实现了资产证券化的突破，年内新增融资293亿元。这些业务的崛起，正在为万科未来业绩的改善积蓄力量。

整体来看，2024年对于万科来说是异常艰难的一年，而摆在首位的问题就是化解债务危机。

在2024年，万科成功完成了292亿元公开债的兑付以及18.2万套房屋的顺利交付，凭借“保交房”和“保兑付”暂时稳住了市场信心。

在大宗交易和资源盘活方面，万科全年实现大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元，积极落实瘦身健体的要求，推进非主业业务和投资的退出。2024年的经营性净现金流达到38亿元，连续16年保持为正。

在融资端，万科2024年实现新增融资和再融资948亿元，对应平均融资成本3.54%。截至目前，万科累计获批白名单项目79个；全年落地全口径经营性物业贷293亿元；通过落地过渡性融资，年内完成267亿元贷款提取，有效地化解了公开市场的债务风险。

截至2024年末，万科有息负债合计3612.8亿元。其中，一年内到期的债务为1582.8亿元，占比43.8%；一年以上的债务为2030.0亿元，占比56.2%。

从融资对象来看，银行借款占比71.4%，债券占比16.7%，其他借款占比11.9%。而万科的期末货币资金为881.6亿元，对短债的覆盖率仅为55.7%。

针对2025年将要到期的公开债务，万科方面表示，公司会全力以赴，继续从经营端和融资端等多个方面筹集资金，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出以及持续争取融资资源等方式，来应对相关债务的兑付。

2025年年初，为了应对流动性风险和经营挑战，万科调整充实了管理团队，深圳国资全面接管了公司的核心管理层。

同时，万科还获得了深圳及广东省各部门的多方支持。尤其是大股东深铁集团，自2024年以来，通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式对万科予以支持。截至目前，深铁已合计向万科提供70亿元股东借款用于归还公开市场债券。

面向未来，万科管理层在与业绩交流会中表示，相信行业已经度过了最困难的时期，房地产市场将回到稳定健康的发展轨道。2025年，伴随着政策的东风和市场信心的恢复，公司将抓紧未来的机遇，坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险，从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同等五个方面发力，加快新旧发展动能的转换，推动万科重回健康发展的轨道，更好地服务和回报股东与市民群众。

本文围绕万科2024年度财务报告展开，指出尽管公司在该年度面临开发业务亏损、债务压力等诸多挑战，但经营服务板块表现亮眼，为未来发展积蓄力量。同时，万科通过“保交房”“保兑付”稳住市场信心，积极化解债务风险。在深圳国资的支持下，万科有望在2025年借助政策和市场东风，实现新旧动能转换，重回健康发展轨道。