聚焦润泽科技：公募REITs背后的数据中心发展密码，背靠字节跳动，润泽科技公募REITs启航，前景几何？

本文聚焦背靠字节跳动的润泽科技即将登陆公募REITs市场这一事件，详细介绍了相关基金的受理情况、项目估值等信息，还阐述了润泽科技的发展历程、业务板块、营收状况，以及旗下A – 18数据中心的具体情况和面临的客户集中度风险。

在科技与金融融合的浪潮中，背靠字节跳动的润泽科技即将在公募REITs市场崭露头角。

3月21日，在正式申报12天后，南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金获得深交所受理。该基金以润泽科技为原始权益人，由南方基金管理担任基金管理人。

据悉，此次项目估值高达42.03亿元，预计2025年的现金分配率为5.76%。目前，公募REITs的资产范围广泛，已覆盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等类型。而数据中心类公募REITs作为新的资产类别，更需体现底层资产的稳定性。

市场对润泽科技的认知，很大程度上源于其重要大客户字节跳动。润泽科技是字节跳动数据中心基础服务供应商，市场信息显示，字节跳动作为大客户，其收入占比超60%。2024年，润泽科技交付了一批高功率数据中心，为火山引擎的学习平台提供算力底座，深度融入字节跳动的AI业务链。

润泽科技的发展之路颇具传奇色彩。它起步于河北廊坊的一家机柜生产企业。河北廊坊是机柜产品全国最大规模的生产基地之一，随着互联网行业的蓬勃发展，国内运营商、互联网新兴企业纷纷寻求数据中心落脚点，数据中心这一业态逐渐进阶为大型基建板块。润泽科技顺势转型，将业务划分为IDC、AIDC（传统数据中心、智算中心）两个大板块，并积极寻求上市扩张机会。

2021年，润泽科技抓住创业板首单重组上市的机会，借壳创业板上市公司普丽盛，成为创业板重组上市第一股。2023年2月，润泽科技向24家（名）特定投资者非公开发行A股1.33亿股，每股价格为人民币35.22元，发行总额达47亿元。完成借壳上市计划后，润泽科技又将目光投向了公募REITs，试图通过发行公募REITs来盘活存量资产，提前收回经营投资并兑现收益。“公司拟以廊坊A – 18数据中心及其附属设施设备作为发起设立REITs的底层资产，开展基础设施不动产投资信托基金（REITs）试点申报工作。”

廊坊A – 18数据中心项目属于润泽科技IDC业务板块的一部分。2024年前三季度，润泽科技营收成绩斐然，达到64.10亿元，同比增长139.11%；扣非归母净利润为14.94亿元，同比增长33.65%。此外，2024年前三季度A – 18数据中心平均上架率高达99.20%，净利率为47.66%。不过，从分部来看，IDC分部营收15.21亿，毛利51.36%，营收增速仅0.19%；而AIDC则呈现出突飞猛进的态势，分部营收20.54亿，毛利22.14%，营收增速高达1147.85%。整体营收35.75亿，整体毛利34.57%，营收增速112.47%。目前，润泽科技已在廊坊、平湖、佛山、惠州、重庆、兰州和海南儋州等多地建成了7个AIDC智算基础设施集群。

值得注意的是，数据中心行业按业务模式可划分为批发型和零售型，A – 18数据中心属于批发型数据中心，其经营模式为向客户提供机柜托管服务，并收取一定的托管服务费。该基础设施项目于2020年12月16日投入使用，位于河北省廊坊市，建筑地上七层，地下一层，建筑面积42076.98㎡，共有5897个机柜，总功率42530.85kW，剩余年限49.56年。截至2024年9月30日，基础设施项目的估值为42.03亿元。

从项目营收数据来看，作为南方泽润科技数据中心REIT底层资产，A – 18数据中心毛利率及净利率均有波动。2021 – 2023年及2024年1 – 9月，A – 18数据中心营业毛利率分别为52.57%、49.88%、51.93%和48.36%，净利率分别为47.56%、48.82%、51.1%及47.66%。2022年项目上架率仅54.5%，而到2023年直线上升至95%左右并保持稳定。此外，近三年及一期A – 18数据中心EBITDA约1.85亿元、2.89亿元、3.14亿元和2.21亿元，2021 – 2023年复合增长率约合30.07%。

然而，从募集说明书来看，该项目仅有一宗为期15年的长租约。发行公募REITs之前，润泽科技与中国电信北京分公司签订了《IDC合作协议》，托管服务期15年，目前剩余约10年。“项目直接签约客户为中国电信北京分公司，润泽发展与中国电信北京分公司签署IDC合作协议，由润泽发展向其提供恒温、恒湿、电力稳定、供水稳定的365×24小时不间断机房环境。”由此可见，A – 18数据中心客户集中度较高，在与中国电信合同到期后，双方约定机柜单价2035年起开始增长，每5年为一个合同期。目前，A – 18数据中心的现金流主要来源于单一大客户中国电信带来的托管服务费收入。

更值得关注的是，字节跳动与中国电信北京分公司签署的IDC服务合同服务时长为10年，2029年将到期。因此，项目在一定程度上存在客户集中度较高的风险。受互联网行业及该合作方的经营情况影响，可能出现基础设施项目到期不续约等情况。此外，今年1月中旬，字节跳动旗下芜湖江东名邑科技有限公司表示拟在安徽芜湖建设长三角算力中心项目，该项目总投资80亿元，设计服务器机柜数为21824台、网络机柜为236台、一座变电站。

本文介绍了背靠字节跳动的润泽科技即将登陆公募REITs市场的情况，包括相关基金受理、项目估值等信息。阐述了润泽科技的发展历程、业务板块及营收状况，重点分析了A – 18数据中心的运营数据和面临的客户集中度风险。尽管润泽科技在业务发展上取得了一定成绩，但客户集中度过高可能为其未来发展带来不确定性。