从万物云看物业行业：向头部集中与AI时代的挑战机遇，万物云：降依赖、推新价，在AI浪潮中破浪前行

本文聚焦万物云这一物业行业头部企业，深入分析其业绩表现、业务战略调整以及在AI时代的应对举措。详细阐述了万物云收入构成、降低对关联方依赖的策略，还介绍了其独特的弹性定价方式以及在AI应用方面的探索。

在当下的物业市场环境中，头部效应愈发显著。万物云董事长、执行董事兼总总经理朱保全在业绩会上指出：“过去几年的市场表现充分证明，物业企业市场正加速向头部集中。无论是业主委员会，还是业主个人，在更换物业公司时，往往更倾向于选择具有品牌效应的大型物业企业。”

从万物云公布的业绩数据来看，作为物业行业的头部企业，其去年收入约为362.24亿元，较上一年同比增长9.2%。然而，由于受到地产行业整体下行的影响，其利润表现不可避免地出现了下滑。具体而言，毛利为46.96亿元，同比微降2.4%；核心利润为22.27亿元，虽然同比下降4.8%，但仍达成了预先设定的业绩指引。

万物云在公告中提到，2024年是其上市后的第一个三年。在此期间，关联方业务收入和利润出现下滑。为了应对这一情况，公司积极执行三大战略以拉动营收，使得持续关连交易比例从2021年的19.2%大幅下降至9.5%，进一步降低了对万科集团项目的依赖。

与此同时，随着AI时代的来临，作为劳动密集型行业的物业，正努力在“提高效率”和“不被替代”之间寻找平衡点。朱保全认为，机器人不会对物业行业造成替代性威胁，物业企业可以充分应用相关技术。但他也提醒，第三方在利用AI进行人工替代时需格外谨慎，否则可能会被反替代，导致业务被AI反噬。

物企行业正越发向头部集中

万物云的收益主要来源于三个方面，分别是社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务以及AIoT及BPaaS解決方案。其中，社区空间居住消费板块，涵盖住宅物业费等，收入达到209.07亿元，同比增长11.6%，在总营收中的占比为57.72%；商企和城市空间综合服务板块收入为122.96亿元，同比增长5.4%，占总营收的33.94%；AIoT及BPaaS解决方案收入也实现了8.6%的同比增长，达到30.2亿元。

值得注意的是，住宅物业服务收入为192.29亿元，同比增长13.1%，在总收入中的占比超过半数，达到53.1%。物业设施管理服务收入为99.7亿元，同比增长20.1%，总营收占比也达到27.5%。总体而言，万物云从住宅和商业企业获得的物业费，以及城市空间运营带来的收益，依旧是公司收入的核心来源。

朱保全在业绩会上透露，去年年中万物云的应收帐款高达38.2亿元。为了改善这一状况，公司在去年下半年做出调整，对没有支付能力的项目进行“关停并转”。经过努力，下半年完成了30亿元的关联账款回收，其中包括18亿元现金和12亿元资产抵债，最终到年底将应收帐款降低至24亿元。他坦言，现阶段母公司现金流状况不佳，难以提供有效帮助，因此在回收账款时，资产抵债也是一种可行的选择。

基于当前地产行业的下滑态势，万物云正积极降低对关联方地产业务的依赖。到2024年末，关联交易占比已经降至9.5%，并且这一占比在今年还将继续下降。一方面，公司将积极拓展外部客户，扩大市场份额；另一方面，会注重向内增效，提升自身运营效率。外拓的另一个优势在于，万物云可以凭借其在行业内的影响力，进一步扩大规模效应。朱保全指出，物业企业近年来向头部企业集中的趋势愈发明显，不仅在业主更换物业企业时会成为优先选择，在B端客户选择物管企业时，尤其是在大型物业公开招标中，规模企业更有能力满足客户提出的资源交换条件。

将公开弹性定价方式，未来继续拥抱AI

万物云的另一大关注点在于，在去年市场普遍出现降低、取消物业费的呼声之后，公司发布了弹性定价方式。这一在市场上较为罕见且复杂的物业费收费方式，其实现和执行方式成为了从业主到业内都十分关心的问题。

根据业绩会上公布的数据，弹性定价主要分为158项基础服务和350项可选服务。158项基础服务包含了基于国家法律法规且符合万科物业价值主张的服务内容，为业主提供较低的基础定价。而350项可选服务则需要业主代表和物业方进行沟通，从350个可选项中选择服务项目和服务频次，并根据不同的组合给予相应的定价。管理层认为，弹性定价服务的价格由市场和客户决定，对于物业方而言，企业毛利实际是酬金，收入相对稳定。万物云管理层表示，物业费弹性定价方式将在今年上半年正式向全行业公开。

除了收费方式给行业带来的冲击外，AI人工智能的广泛应用也让万物云意识到，既要积极拥抱技术，也要保持警惕。朱保全透露，万物云曾尝试通过本地化部署大模型进行调试，但经过大半年的努力，未能调出令人满意的专业大模型。随后，公司改向RAG路线，将专业知识写入向量数据库再进行调试，目前调试出的物业管家、智能IT管家及智能HR管家已经投入应用。

对于机器人、AI行业对物业基础服务是否存在替代性这一问题，朱保全认为，类似维修、家装等业务，只要行业仍以手工作业为主，且在服务半径内实现满意度，就仍有生存空间。他指出，虽然这些行业难以做到零误差，但可以通过技术提高时间效率和满意度。不过，他在财报中也提出，智能体可能是物业公司的“最大威胁”，因为基于数据创造的物业智能体，在日常任务跟进、临时任务督办、工单调度、预防性分析等方面，具有更强的判断和效率能力，而这些正是物业经理的主要工作内容。尽管如此，万物云在对未来的业务展望中，仍重点提到将通过人工智能技术应用带来流程变化，围绕“灵石”产品构建空间数字服务能力。

本文围绕万物云的业绩表现展开，深入分析了其在市场竞争、业务结构调整、收费方式创新以及技术应用等方面的情况。万物云在地产行业下滑背景下，积极降低对关联方的依赖，拓展外部市场，推出弹性定价方式，并在AI技术应用上进行了有益探索。虽然面临着利润下滑、应收帐款等问题，但也展现出了头部物业企业的战略调整能力和应对挑战的决心，未来有望在行业变革中实现新的发展。