南京楼市大动作：取消限售激活住房后市场，南京取消住房转让限制，楼市迎来新变革？

本文围绕南京3月31日发布的“房七条”中全面取消商品住房转让限制这一举措展开，探讨其对全国楼市健康发展的意义，分析当前各地房地产促销举措的现状，强调以消费者偏好为导向以及发展住房后市场对稳楼市的重要性。

2025年4月2日

本文字数约1691，预计阅读时长3分钟。

导读：南京全面取消商品住房转让限制，为全国楼市健康发展提供了新的思路，促使政策从楼市供给侧适当分出精力，让楼市需求侧和住房后市场等获得更多政策关注。

作者：一财评论员

3月31日，南京召开新闻发布会，重磅推出稳定房地产市场的“房七条”，致力于构建多维互促的住房消费体系。其中，全面取消商品住房转让限制这一举措格外引人注目。该政策明确规定，商品住房在取得不动产权登记证书后即可上市交易。

目前尚不能确定，这是否意味着自3月31日起，无论是新房还是二手房，所有妨碍市场交易的政策和制度都将被清除。若真的全面取消商品住房转让限制，清除所有妨碍商品房限售的政策，那么南京将成为新一线城市中首个宣布商品房完全可自由交易的城市。这无疑为全国楼市健康发展提供了一个全新的思路，有助于推动政策从过于侧重的楼市供给侧分出一部分精力，进而让楼市需求侧和住房后市场等得到更多的政策关注。

当下，对房地产进行全面祛魅是一场势在必行的战役，而且祛魅工作开展得越早越好。从各地针对楼市采取的举措来看，这个转型过程是痛苦的。以南京“房七条”为例，其中致力于房产促销的举措依然占据主流。除了第四条“全面取消商品住房转让限制”外，其他六条都可归结为房产促销举措。同一天，天津发布了关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知，明确将公积金购买第二套住房的最低首付比例调整为20%等，同样也是房产促销举措。

这其实不难理解，尽管地方土地财政和土地金融功能已大不如前，但在心理和生理上仍存在依赖。要真正打破这种相互依赖关系，需要先做好各项积极准备，再进行变革。因此，促销性房地产举措在各地普遍存在，是可以理解的。

无论如何，南京全面取消商品房限售，表明政府在房地产领域“放得开”已成为一个重要的政策选项，是政策与时俱进的体现。市场和各界应该给予足够的耐心和信心，相信各地在营造楼市交易自由环境方面的质量和成色会越来越好。

这是因为楼市已经进入买方市场格局，住房从稀缺变为充裕。这种市场竞争格局要求各地在思想观念、施政纲要等方面做出适应性调整。

当前，市场期待南京“全面取消商品房限售”的举措能引发全国各地在推动交易自由方面进行更多尝试，让楼市的个体需求得到更有效的释放。只有让市场交易的供需主体能够基于各自偏好进行正常博弈，真正让消费者偏好指引楼市的发展方向，才能用消费者的真实显示偏好筑牢楼市的基础，稳楼市才能获得坚实的支撑。

而要真正让消费者偏好指引楼市发展，筑牢楼市基座，就必须以消费者偏好为导向，消费者认可的才是好的。

3月31日，住建部发布了国家标准《住宅项目规范》，要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标。这些标准主要基于市场一般性共识，是市场认定好房子的必要条件，但并非充分条件。市场认定的好房子，还需要满足市场主体的个性化确权认定，也就是说，在明确好房子的硬性通识标准下，市场主体是释义“好房子”市场标准的最终解释者。

而且，这种对好房子的评判，还具有时间上的延展性。

长期以来，人们衡量房地产行业是否健康，主要关注售卖环节，认为交易量和价格企稳了，就是市场企稳了。这其实存在误区。楼市作为耐用消费品，是一种典型的跨期交易。任何跨期交易都需要一个发达的交易后市场体系建设，比如投资有投后市场，汽车有汽车后市场。住房本质上承载着人的居住权需求，同样也离不开住房后市场。

对于折旧期远高于汽车的住房，保养维护是主要的消费场景。毕竟，住房是固定的物理空间，其居住的舒适度和安全感，不是一次性购买就能满足的，而是需要当地公共治安综合水平、住房保质维护等各种公私服务的支持。

因此，在交易自由护航下的楼市，将推动住房后市场的健康发展。对于住房自住率较高的中国而言，这意味着住房后市场将成为新的经济增长点，拓宽各界对楼市健康发展的视野。即稳楼市不仅要稳售卖市场，更应将重点放在住房后市场。

“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。”进入周期右侧的房地产市场，在建造和交易环节会经历缓慢的恢复过程，减轻其症状的良药不是交易刺激，而是释放交易自由度，并积极开发住房后市场体系建设，真正基于住房的跨期交易特征，推动房地产的全生命周期治理。

本文聚焦南京全面取消商品住房转让限制这一举措，分析其对全国楼市的示范意义，指出当前各地房地产促销举措的普遍性及原因。强调以消费者偏好为导向和发展住房后市场对稳楼市的重要性，呼吁基于住房跨期交易特征推动房地产全生命周期治理。