本文聚焦于华润置地西安公司与福建六建集团关于934.50万元质保金的退还纠纷，详细阐述了事件的来龙去脉。同时，还介绍了华润置地2024年的财务表现，包括综合营业额、股东净利润等情况，以及开发业务和经营性业务的不同态势，最后提及公司在市场中的发展态势和对未来的展望。
阳春三月，本应是西安大地春意盎然、万物复苏的时节。然而，一场围绕着934.50万元质保金的纠纷，却如同一股暗流，在这个城市的商业领域悄然涌动，且有愈演愈烈之势。
因“西安万象里项目”质保金退还问题，华润置地（01109.HK）西安公司与福建六建集团有限公司（以下简称“福建六建”）陷入了一场僵持不下的局面。华润置地方面声称自身资金储备充足，可由于收到法院的协助执行通知，所以无法向福建六建支付这笔质保金；而福建六建此刻正面临着巨大的资金压力，急需这笔款项来偿还下游供应商的欠款以及支付农民工的薪资。令人困惑的是，9份法院文书让这场争端变得更加错综复杂，犹如一团迷雾，让人难以看清真相。
与此同时，作为一家在房地产行业颇具影响力的巨型房企，华润置地刚刚公布了2024年的财务答卷。数据显示，其综合营业额高达2787.99亿元，创下了近五年以来的新高；股东净利润也超过了250亿元。然而，在这巨额盈利的耀眼光环之下，那笔“卡在半路”的934万余元质保金，却显得格外刺眼，仿佛是一个不和谐的音符，打破了这份财务报告原本的完美节奏。
项目验收两年后，质保金迟迟未退
故事的开端要追溯到2018年12月签订的一份合同。据澎湃新闻的报道，华润置地众鑫（西安）房地产有限公司与福建六建达成协议，由福建六建负责承建“华润置地 – 西安万象里项目西地块一批次总承包工程”。合同中明确规定，质保期为24个月，从项目竣工验收合格之日起开始计算，期满两年后，华润置地应退还全部质保金。
时光荏苒，到了2022年11月30日，该项目顺利通过了竣工验收，验收结论为“工程质量合格”。按照合同的约定，质保期应至2024年11月30日结束。2024年12月20日，福建六建正式向华润置地提交了退还质保金的申请，申请退还的金额为1143.94万元，这一金额相当于工程款的3%。
之后，经过双方的友好协商，在扣除已使用的款项后，最终确定的退还金额为934.50万元。2025年2月25日，福建六建向华润置地递交了付款申请书，并附上了1个农民工工资专户和5个法院执行款专户。华润置地的相关负责人也签字同意了退款事宜。然而，令人意想不到的是，截至目前，福建六建依然没有收到这笔款项，就像在黑暗中等待黎明的曙光，却始终未能盼到。
9份法院协执，934万退款卡在何处？
福建六建项目负责人透露，公司由于拖欠下游供应商和劳务队的款项，已经陷入了多起诉讼纠纷之中，犹如深陷泥潭，难以自拔。因此，这笔质保金对于公司来说，无疑是一根救命稻草，急需用它来缓解当前的困境。据该负责人统计，截至2月25日，5家法院确定的执行款共计269.39万元，剩余的665万余元则计划用于支付农民工的工资。
然而，事情并没有按照福建六建的预期顺利推进。3月28日，华润置地西安公司通过微信公众号发布了《严正声明》，披露该项目收到了来自西安、咸阳两地5区法院的9份协助执行通知书，涉及的金额已经超出了质保金的余额。声明中还列出了具体的案号，如莲湖法院（2022）陕0104执5569号、未央法院（2025）陕0112执943号、雁塔法院（2025）陕0113执3055号等，并表示由于福建六建濒临破产，退款需要得到所有法院的书面同意。
面对华润置地的声明，福建六建则出示了多份法院文书进行反驳。根据其提供的资料，截至2月25日，长安法院、渭城法院等已经同意华润置地支付934.50万元，但前提是要优先履行部分执行款，例如未央法院（2025）陕0112执943号的649595.41元、长安法院（2022）陕0116执7050号的50万元等。
然而，事情总是充满了变数。3月14日，雁塔法院新增了一份执行通知，要求扣留518.11万元，这一突发情况使得原本就复杂的争议变得更加扑朔迷离，犹如一团乱麻，难以理清。
福建六建方面表示，即便扣除新增的518万执行款，华润置地仍然应该退还147万余元，但截至目前，华润置地并未支付任何款项。该负责人对此感到十分疑惑，不禁发问：“华润既不给法院支付执行款，也不退还剩余的质保金，还强调自己资金充足，我们实在是想不通他们的做法。”
“统一斟酌”下的僵局
3月26日，澎湃新闻联系到了华润置地西安万象里项目的负责人。该负责人表示，双方法务正在进行会谈，由于涉及法院协执的问题，需要“统一斟酌研判”。两天后，西安华润置地发展有限公司在《严正声明》中进一步解释称，项目资金充足，早在2023年就已经完成了结算，并足额支付了工程款，剩余的质保金到期日为2024年12月底。但由于法院的要求，无法直接将款项支付到福建六建的账户。
声明中还提到，项目已经多次告知福建六建要尽快解决诉讼问题，并承诺在合法合规的前提下，积极配合法院处理相关事宜。同时，还公布了热线029 – 88178777，以供相关人员咨询。然而，据澎湃新闻3月28日的报道，记者多次拨打该号码，却始终无人接听，这无疑让这场纠纷的解决变得更加困难。
福建六建则坚持认为，他们在2月25日提交的付款申请书已经获得了华润置地物业公司和客户关系管理部的签字审批，而且部分法院也已经明确了支付顺序和金额。因此，他们质疑华润置地迟迟不行动，是否另有隐情。
根据《建设工程质量保证金管理办法》的规定，质保金的作用是保障承包人在缺陷责任期内对工程缺陷进行维修，责任期最长不超过2年，具体期限由双方在合同中约定。西安万象里项目的质保期已经届满，按照常理，退还质保金本应是顺理成章的事情。然而，9份法院协执文书的介入，却将这笔934.50万元的去向推入了一场复杂的博弈之中，使得问题变得更加棘手。
目前，这场纠纷仍在持续发酵。福建六建焦急地盼望能够尽快拿到这笔款项，用于偿还债务；而华润置地方面则表示要等待法院的进一步指令。这场质保金风波的最终结局，就像一颗悬在半空的石头，仍然让人捉摸不透。
营收超2700亿元，创五年新高
与这场看似“小额”的争议形成鲜明对比的是，华润置地2024年的财务表现却颇为亮眼。据华润置地2024年年报显示，集团综合营业额达到了2787.99亿元，同比增长了11%，刷新了近五年以来的纪录。回顾过去几年，2020年至2023年的营业额分别为1795.9亿元、2121亿元、2070.6亿元和2511.4亿元，可以看出2024年的增长势头尤为显著。
然而，在这份看似喜人的财务报告背后，也隐藏着一些令人担忧的问题。股东应占净利润却同比下降了18.45%，仅录得255.77亿元，跌至2020年以来的最低水平，与2023年的313.65亿元相比，缩水了18.45%。
核心净利润同样面临着较大的压力。据年报数据，扣除投资物业评估增值后的核心净利润为254.2亿元，同比下降了8.5%，核心净利润率也从11.1%降至9.1%。
不过，值得一提的是，经常性业务核心净利润首次突破了百亿大关，达到了103.4亿元，同比增长了8.2%，贡献占比提升至40.7%，较2023年增加了6.3个百分点。董事会建议派发全年股息每股1.319元，其中包括中期股息0.2元和末期股息1.119元。
开发业务毛利腰斩，“以价换量”拖后腿
开发销售型业务一直是华润置地的营收主力。据年报显示，该业务在2024年的营业额为2371.5亿元，同比增长了11.8%，占总营收的85%。然而，其毛利率却出现了大幅下滑的情况，从2020年的29.1%骤降至16.8%，在五年间近乎腰斩，较2023年的20.7%又下跌了4个百分点。
据北京商报的报道，北京橡树湾三期的成交均价为6万元/平方米，比指导价低了5000元，货值损失约2.19亿元；南京观云润府则以7.7折的价格进行销售，均价从4.35万元/平方米降至3.34万元/平方米。在签约额方面，2024年录得2611亿元，同比下滑了15%。虽然行业排名升至第三，但去化压力明显增大，就像一座沉重的大山，压得企业喘不过气来。
据悉，开发业务的结算均价升至22262元/平方米，同比增长了24.3%，但结算成本的增幅更大，达到了30.8%，至18439元/平方米，其中土地成本从7355元激增至11382元。管理层在业绩会上坦言，降价促销和高成本项目的结算拉低了利润空间，但他们预计签约毛利已于2024年触底，最迟在2025年将会有所回升。
经营性业务破百亿，双REITs撬动“第二曲线”
与开发业务的低迷态势形成鲜明反差的是，经营性不动产业务成为了华润置地2024年的一大亮点。据年报数据，经常性业务（包括经营性不动产、轻资产管理和生态圈要素型业务）收入达到了416.5亿元，同比增长了6.6%，占总营收的14.9%。其中，经营性不动产业务营业额为233亿元，同比增长了4.8%，毛利率高达70%，较2023年提升了0.4个百分点。
购物中心的表现尤为出色，零售额达到了1953亿元，经营利润率为61%。全年新开了16座购物中心，创下了历史纪录，平均开业率超过了95%。写字楼的出租率为75%，酒店业务收入为20.7亿元，并且与凯悦集团达成了合作。
双REITs平台的运作进一步助力了存量资产的盘活。据年报显示，华润商业REIT全年EBITDA为3.51亿元，股价上涨了25.6%，分红3.15亿元；有巢REIT营业额为7908万元，同比增长了1%，EBITDA为5004万元，涨幅为5%。
截至2024年底，资管规模达到了4621亿元，同比增长了8.1%。管理层透露，未来5年REITs发行规模的目标超过500亿元，苏州昆山万象汇已被列入扩募计划。
市场回暖下的信心与隐忧
在投资端，华润置地延续了深耕的策略。据年报数据，2024年新增土储393万平方米，权益投资526亿元，其中一二线城市的占比达到了94%，北上广深杭成的占比为72%。截至年底，总土储为5194万平方米，已售未结签约额为2319.7亿元，其中1934.7亿元预计将在2025年进行结算。管理层在业绩会上表示，2025年的供货量将达到5009亿元，其中89%集中于一二线城市，42%为存货。
在财务状况方面，总借贷为2597.8亿元，现金为1332.1亿元，同比增长了16.5%，净有息负债率为31.9%，融资成本降至3.11%。《高盛研报》预测，2025 – 2027年合同销售将达到3100亿元，同比增长20%，自由现金流收益率将达到11%。
管理层对市场走势持谨慎乐观的态度。2025年前两月，华润置地的合同销售额为251亿元，同比增长了21.8%，周度来访量也接近去年12月的水平。总裁徐荣在业绩会上称，政策组合拳提振了市场信心，市场有望企稳，但高库存压力仍需要时间来消化。野村研报预计，华润置地将受益于经济复苏，但下调了2024 – 2026年的盈利预测6% – 8%，目标价升至30.7元。
2024年，华润置地以2788亿元的营收在行业中站稳了前列，经营性利润突破百亿展现了“第二曲线”的潜力。然而，开发业务毛利下滑的隐忧却难以掩盖。与此同时，那笔934万余元的质保金仍然悬而未决，仿佛是一个未解之谜，等待着法院与双方给出最终的答案。
2025年，这家房企将在政策窗口与市场调整的浪潮中继续前行，未来的道路充满了机遇，也伴随着挑战。
本文围绕华润置地展开，既讲述了其与福建六建的934.50万元质保金退还纠纷，该纠纷因多份法院协执文书陷入僵局，至今悬而未决。同时，详细介绍了华润置地2024年的财务状况，其综合营业额创新高，但股东净利润下降，开发业务毛利腰斩，而经营性业务表现出色。在市场回暖的背景下，公司面临着机遇与挑战并存的局面。
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